2025년 1분기, 서울의 오피스 시장은 언뜻 보면 역설적 상황이다.천안역 이편한세상 공실률이 가파르게 상승하고 있다. 특히 마곡을 포함한 ‘서울 기타권역’은 전년 대비 13.5%포인트가 급등해 16.4%에 이른다. 시장 통념으로는 우려할 만한 수치다. 그러나 놀랍게도 임대료는 상승 추세를 유지하고, 거래 시장은 뚜렷한 회복세이다. 이러한 수치적 불일치는 단순한 시장 왜곡이 아닌, 오피스 시장의 패러다임 전환을 시사한다. 공간을 바라보는 기업들의 인식 변화와 가치 판단 기준이 근본적으로 달라지고 있는 것이다. ◇마곡의 공실은 패러다임의 균열이다 이편한세상 천안역 마곡지구는 최근 66만㎡에 달하는 대형 오피스 공급이 쏟아졌다. 과거와 같은 성장기였다면 이 물량은 자연스럽게 흡수되었을 것이다. 그러나 팬데믹 이후의 근무 환경 변화, 원격·하이브리드 근무의 일상화, 기업의 공간 효율성 재고는 수요 구조를 근본적으로 변화 시켰다. 주목할 점은 ‘공실률이 올라도 임대료는 하락하지 않는’ 현상이다. 알스퀘어 RA의 데이터를 살펴보면, 마곡 내 프라임급 오피스의 임대료는 오히려 전년 대비 3.2% 상승했다. 또한 1분기 최대 거래인 마곡 한컴포올 빌딩(2조3,000억 원)은 높은 공실률에도 불구하고 투자자 관심을 모았다. 이는 단기적 공실보다 장기적 가치에 무게를 두는 시장의 시각 변화를 보여준다. 알스퀘어 RA의 분석에 따르면, GBD(강남권역)의 공실률은 여전히 4.5%로 상대적으로 낮은 수준이다. 그러나 대기업과 중견기업의 이전 수요는 분명히 증가 추세다. 빅테크 기업 A사는 강남 본사를 유지하면서도 R&D 조직을 마곡으로, 콘텐츠 부문은 성수로 분산 배치했다. 금융사 B는 백오피스 기능을 문래로 이전했다. 이러한 움직임은 단순한 비용 절감을 넘어, 조직 기능별 최적화된 공간을 찾는 전략적 선택이다. 임대료 상승률을 살펴보면 BBD(분당권역)가 7.8%로 강남(6.1%)을 앞섰다. 여의도(YBD) 역시 5.9%의 견조한 상승세를 기록했다. 이는 ‘주소의 브랜드 가치’보다 ‘공간의 기능적 가치’가 중요해진 변화를 수치로 증명한다. ◇여전히 강남은 상징…다변화된 선택지가 늘고 있어 물론 강남은 여전히 서울 오피스 시장의 중심축이다. 외국계 금융사, 법률?회계법인, 고부가가치 IT 기업들의 선호도는 여전히 높다. 실제로 GBD의 프라임급 오피스 공실률은 4.2%로 타 권역 대비 현저히 낮다. 그러나 중요한 변화는 ‘강남이냐, 아니냐’의 이분법적 선택이 아닌, 기업의 ESG 전략, 인재 유치?유지, 업무 효율성, 직원 만족도 등 다양한 요소가 공간 선택의 핵심 지표로 부상했다는 점이다. 오피스는 더 이상 ‘비용 센터’가 아닌 ‘가치 창출 공간’으로 재정의되고 있다. 면적당 가격이 아닌, 공간이 창출하는 총체적 가치가 평가 기준이 된 것이다. 오피스 시장의 ‘공실률 증가와 임대료 상승’이라는 역설은 표면적 모순이 아닌, 구조적 변화의 신호다.원성동 이편한세상 이는 양적 지표와 질적 가치가 분리되는 새로운 시장 환경을 의미한다. 오피스는 단순한 ‘일하는 공간’이 아닌, 기업의 아이덴티티와 경쟁력을 구현하는 전략적 자산이 되었다. 알스퀘어 RA는 이런 변화 속에서 데이터 공개 주기를 45일에서 30일로 단축하며, 시장의 미세한 변화까지 포착하는 실시간 통찰을 제공하고 있다. 빅데이터와 AI 기반 분석을 통해 표면적 숫자 너머의 실질적 의미를 해석하는 것이 RA의 존재 가치다. 오피스 시장을 읽는 데 있어 단순 수치를 넘어, 그 수치가 담고 있는 맥락과 흐름을 이해하는 것이 중요하다. 비어 있는 듯하지만 가치는 오르는 오피스 시장의 역설은, 결국 우리가 ‘공간’을 바라보는 관점의 진화를 보여주는 증거다.