지난 3월 서울 아파트 매매 거래량이 56개월 만에 최대치에 육박한 것으로 나타났다. 하지만 토지거래허가구역(토허제) 확대 시행과 조기 대선, 기준금리 동결, 정부의 부동산 합동점검 등으로 부동산 시장 바로미터인 서울은 현재 ‘관망세'로 돌아섰다. 강남권에선 ‘부동산 프리즈(Freeze·얼어붙음)’ 현상까지 나타나고 있다. 오창 더본칸타빌 22일 서울부동산광장에 따르면 3월 서울 아파트 매매 실거래 신고는 9160건(4월 21일 기준)이다. 신고 기한(계약 후 30일)이 일주일가량 남은 것을 고려하면 지난해 7월(9223건) 거래량을 웃도는 것은 물론 2020년 7월(1만1143건) 이후 최대치 기록이 확실하다. 4월 시황은 정반대다. 봄 이사철이 끝난 이유도 있지만, 서울 아파트 거래량은 급락 중이다. 이달 서울 아파트 매매 실거래 신고는 22일 기준 1392건. 이 추세면 4월 전체 거래량은 3000건대에 머물 가능성이 크다. 특히 ‘토허제 4구(강남·서초·송파·용산구)’ 부동산 시장은 완전히 얼어붙었다. 이날 기준 아파트 실거래 신고는 서초구 0건, 용산구 3건, 송파구 20건, 강남구 28건이다. 4구 거래량은 같은 기간 서울 전체(2714건)의 1.9%에 불과하다. ‘풍선 효과’ 우려가 있던 마포구(179건), 성동구(144건), 강동구(171건) 등지도 거래량이 줄고 집값 상승세가 주춤하다. 장기 침체에 빠진 지방 역시 세종과 울산을 제외하면 거래량 회복 조짐이 보이지 않는다. 연초 ‘상저하고’로 모였던 올해 부동산 시장 전망도 다시 살펴야 할 때다. 여러 돌출 변수로 시장 흐름을 예측하기 더 어려워졌기 때문이다. 전문가들은 향후 부동산 시장 관전 포인트로 크게 네 가지를 꼽는다. ▶5월 기준금리 인하 여부 ▶6월 조기 대선 결과와 집권 초반 부동산 정책 ▶7월 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행 ▶9월 말 시한인 서울시 토허제 해제 또는 재지정 여부다. 오창 더본칸타빌 일단 어느 정당이 집권해도 당장 파격적인 부동산 대책이 나오기는 어렵다는 게 중론이다. 다만 집권 초반 첫 부동산 정책에 따라 시장 심리가 요동칠 가능성은 있다. 기준금리는 1분기 역성장·저성장 지표가 나오면 5월 인하 가능성이 크다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석연구원은 “대선이나 금리보다는 3단계 DSR 시행과 토허제 해제 여부가 단기적 관건”이라고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “상반기 중단된 분양 공급이 대선 이후 재개될 것인지, 트럼프발 관세 악재가 자산 시장과 국내 경기에 얼마나 파급을 줄 것인지 등도 지켜봐야 한다”고 조언했다.