제주 부동산 시장이 코로나19 팬데믹 이후 최악의 침체 국면에 진입했다. 소비심리지수가 5년 만에 최저치를 기록하고 거래량, 미분양, 경매 등 지표도 악화일로로 치닫고 있다. 26일 국토연구원이 발표한 ‘2025년 3월 부동산시장 소비자 심리조사’에 따르면, 제주지역 소비심리지수는 87.2를 기록하며 2020년 4월(85.2) 이후 5년 만에 최저치를 나타냈다. 2020년 4월은 코로나19 1차 대유행 직후로, 전국적인 경기 위축과 함께 제주 관광산업이 사실상 마비됐던 시기다. 소비심리지수는 부동산 중개업소와 일반 가구를 대상으로 설문을 통해 소비자의 행태 변화 및 인지 수준을 0~200 범위로 수치화한 지표다. 수치가 95 미만이면 부동산 시장 하강 국면, 85 미만이면 심각한 하강 국면으로 분류된다. 제주의 3월 소비심리지수는 전국 평균(106.0)은 물론, 비수도권 평균(99.7)과도 10포인트 이상 격차를 보였다. 소비심리지수가 90점 미만인 곳은 제주가 유일하며, 다음으로 가장 낮은 지역은 대구(95.6)와 강원(96.1)이다. 제주는 주택매매시장(90.0), 전세시장(88.4), 토지시장(70.0) 등 전국에서 유일하게 전 소비심리지수 부문 모두에서 하강 국면을 나타냈다. 전세시장 지수에서 90 미만을 기록한 지역도 제주가 유일하며, 토지시장 지수는 2020년 4월(66.0) 이후 역대 최저 수준이다. 중개업소가 체감하는 분위기도 악화되고 있다. 제주 지역 중개업소의 40.1%는 “매도자가 다소 많다”고 응답하고, 28.7%는 “매도자가 훨씬 많다”고 응답했다. 주택 매매 거래량이 “매우 감소했다”는 응답도 16.9%로 전국 최고 수준을 기록했다. 이처럼 시장이 급격히 얼어붙으면서 미분양 물량도 누적되고 있다.용인 남사 힐스테이트 국토교통부에 따르면 2025년 2월 기준 제주 지역 미분양 주택은 2614가구로, 전월 대비 60가구 줄었지만 여전히 2600가구 이상이 쌓여 있는 상황이다. 이 중 64.3%인 1681가구는 다 지어놓고도 팔리지 않는 준공 후 미분양(악성 미분양) 물량이다. 주택 거래량도 감소세다. 부동산R114에 따르면 2024년 제주 아파트 거래량은 2544건으로, 전년(3006건)보다 462건 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 거래량이 4배 이상 증가하는 등 전 지역에서 거래량이 증가한 것과 극명하게 대비된다. 이처럼 수요 위축과 거래 감소가 맞물리며 경매 물건도 빠르게 증가하고 있다. 제주 부동산 시장이 상승세를 타던 시기 빚을 내 투자했던 매물들이 이자 부담을 견디지 못하고 경매 시장에 나오는 것이다. 법원 경매 통계에 따르면 2024년 제주에서 진행된 법원 경매 건수는 6079건으로, 전년(3818건) 대비 약 60% 증가했다. 연간 경매 물량이 6000건을 넘은 것은 2008년 글로벌 금융위기 이후 처음이다. 지난해 제주도 전체 경매 물건의 평가액은 8244억원으로 역대 최고액을 기록했지만, 매각률은 23.3%, 매각가율은 54%에 그쳤다. 물건이 쏟아지고 가격이 떨어져도 여전히 사겠다는 사람은 나타나지 않는 것이다. 부동산업계는 제주 부동산 시장의 극심한 침체 원인으로 코로나19 시기 과잉 투자와 개발사업 과열 이후 관광객 감소, 입지 대비 높은 분양가 등을 지목한다. 남사 힐스테이트 팬데믹으로 해외여행이 제한되자 제주가 대체 여행지로 각광 받으며 투자 열기가 과열됐지만, 거리두기 해제 이후 이동 수요가 빠르게 줄고 관광객도 감소하며 거품이 걷히고 있다는 분석이다. 실제 제주도관광협회에 따르면 2025년 1~2월 제주를 찾은 내국인 관광객은 158만 72명으로, 전년 동기 대비 14.9% 감소했다. 국토연구원 관계자는 “제주도는 관광산업 비중이 높은 지역으로, 관광산업 침체가 지역 경기 전반의 위축으로 이어져 상권 활력 저하와 주거 수요 감소, 투자 심리 위축 등 주택시장 전반에도 악영향을 미치는 것으로 보인다”며 “이러한 가격과 거래 지표의 부진한 흐름이 소비심리에도 고스란히 반영되고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.