공사비 급등과 부동산 시장 침체로 건설업계의 수익성이 악화하면서 건설사들이 이른바 돈 되는 사업장에만 몰리고 있다. 재건축·재개발 조합은 시공사 찾기가 어려워지자 애초 계획보다 공사비를 올리며 '시공사 모시기'에 나서는 등 갑을 관계가 뒤바뀌었다. 20일 정비업계에 따르면 서울 노원구 상계주공5단지는 2023년 11월 GS건설과 계약을 해지한 이후 2년 가까이 시공사를 찾지 못하고 있다. 상계주공5단지는 1987년 준공된 840가구 규모의 노후 아파트다. 재건축을 통해 지하 3층~지상 35층 996가구로 탈바꿈할 예정이다. 앞서 상계주공5단지는 2023년 1월 GS건설과 공사비 3342억원(㎡당 650만원), 공사 기간 48개월에 시공사 계약을 맺었고 같은해 11월 계약을 해지했다. 소유주들이 높은 분담금을 수용하지 못했고 계약 조건도 불리하다는 이유에서였다. GS건설은 일방적 계약 취소라며 12월 60억원 규모의 입찰보증금(대여금) 반환청구 및 시공이익 손해배상청구를 제기했다. 현재 소송이 진행 중이다. 상계주공5단지는 지난 2월 시공사 재선정에 나서면서 예정 공사비를 770만원으로 올렸다. GS건설 선정 당시보다 120만원 높다. 그럼에도 지난달 마감된 입찰에서 무응찰로 유찰됐다. 결국 재건축 시간은 길어지고 공사비는 더 많이 오르는 결과를 초래했다는 지적이 나온다. 상황이 악화하자 상계주공5단지 입주민 사이에서는 GS건설의 시공사 지위를 복원해 관계를 재정립해야 한다는 주장도 나오고 있다. 공사비는 급증하는데 분양가 상한제로 묶여 있다 보니 인기 있는 강남 재건축 공사도 대단지가 아닌 경우 건설사들이 선뜻 나서지 못하고 있다. 남사 힐스테이트 한 대형 건설사 관계자는 "건설 자잿값이 폭등했는데 조합이 제시한 공사비는 턱없이 낮다"며 "수주했다가는 손해만 볼 수 있어 상당수 건설사가 경쟁입찰을 꺼리고 있다"고 말했다. '방배동 알짜'로 꼽히는 방배신삼호아파트는 HDC현대산업개발 단독 입찰로 유찰됐고 방배15구역 역시 포스코이앤씨만 입찰에 참여했다. 서울의 한 재건축 조합장은 "분양가 상한제로 공사비 상승분을 분양가에 제대로 반영하지 못한다"며 "조합이 제시하는 공사비가 낮아 건설사들이 마다하는 분위기에서 경쟁 입찰은 사실상 힘든 게 현실"이라고 말했다. 이미 계약을 맺은 현장에서는 공사비 때문에 조합과 시공사 간 갈등을 빚는 사례가 많다. 착공이 늦어지면 각종 금융비용 등이 증가해 건설사와 조합 모두 손해를 볼 수밖에 없다. 이에 조합은 시공사가 마음에 들지 않아도 사업 지연을 우려해 안고 가는 경우가 많다.용인 남사 힐스테이트 실제 한남2구역 재개발 조합은 시공사인 대우건설이 계약 당시 내건 공약을 이행하지 않는다며 교체를 추진했지만 조합원 투표를 통해 시공 계약을 유지하기로 했다. 시공사 교체에 나섰다가는 시간은 물론 분담금만 늘어날 것이란 우려 때문이었다. 정비업계 관계자는 "조합이 시공사 찾기가 정말 어려운 시기"라며 "건설사들은 공사비 상승을 이유로 조합과의 협상력에서 우위를 가져가기 위해 '조합 길들이기'에 나서고 있다"고 말했다. 또다른 조합장은 "조합이 자금을 시공사에 빌려 쓰고 일반분양 이후 갚는 구조라 시공사 눈치를 안 볼 수가 없다"며 "정비사업이 속도전인데 공사비 인상을 거절하면 공사 중단, 입주 거부 등을 내세워 합의를 안 할 수 없다"고 토로했다.