2020년 임대차 2법 시행 이후, 서울 주요 단지에서는 갱신계약과 신규계약 간 전셋값 차이가 벌어졌다. 전월세상한제에 따라 갱신 시 임대료 인상은 최대 5%로 제한되지만, 신규 계약에는 이러한 규제가 적용되지 않는다.양지2지구 푸르지오 이에 따라 세입자 보호라는 의도와 달리, 동일 단지 동일 평형에서도 전셋값이 수억 원 차이나는 이중가격 구조가 형성되고 있다. 양지 푸르지오 문제는 이 구조가 단기 현상이 아니라는 점이다. 앞으로 갱신청구권을 사용한 전세물량이 대거 만료된다. 이들이 시장에 재진입하는 순간, 전셋값의 급등은 불가피하며, 일부는 감당할 수 없는 보증금 상승을 이유로 주거지를 옮겨야 할 수도 있다. 특히 도심 내 직주근접 수요를 가진 실수요자일수록 비용을 더 지불하든지, 외곽으로 나가든지라는 이분법적 선택에 직면하게 되는 것이다. 이중가격 구조를 심화시키는 결정적 요인은 바로 한국에만 존재하는 전세 제도다. 독일, 프랑스, 미국, 일본 등 선진국은 모두 보증금 일부에 월세를 내는 임대차 중심의 구조를 가지고 있다. 반면, 한국은 목돈을 맡기고 월세 없이 거주하는 전세라는 독특한 제도를 기반으로 주거시장이 형성돼 있다. 과거 고금리·저주택가격 시대에는 전세가 임대인과 임차인 모두에게 유리했지만, 지금처럼 고금리에 집값까지 오른 상황에서는 임대인도 굴릴 곳 없는 보증금이 부담이고, 임차인도 수억 원의 자금을 동원해야 주거를 확보할 수 있는 구조적 고통이 발생한다. 최근의 전세사기와 보증금 미반환 사태는 전세에 대한 국민적 신뢰마저 크게 흔들고 있다. 독일과 프랑스는 흔히 임차인 보호 강국으로 알려져 있다. 독일은 계약기간을 명시하지 않아도 기본 10년 이상 거주가 가능하고, 임대인의 퇴거 요구도 정당한 사유 없이는 거의 불가능하다. 프랑스는 주거권을 헌법에 명시하고, 임대료 인상률 제한, 계약기간 최소 3년 등 다양한 보호장치를 갖췄다. 그러나 이들 국가가 무조건 임차인에게 유리한 것은 아니다. 독일조차도 주거비 급등 지역에서는 연간 10% 이내의 임대료 인상을 허용하고 있어, 한국의 5% 상한보다 더 유연하다. 프랑스는 월세의 3배에 달하는 소득 증빙을 요구하고, 제출하지 못할 경우 1년치 월세를 은행에 예치해야만 계약이 가능하다. 보호는 강하지만, 그만큼 자격 조건도 엄격하다는 것이다. 미국과 일본은 시장 자율성이 훨씬 강한 구조다. 미국은 몇몇 지역을 제외하고는 계약 종료 후 퇴거가 자유롭고, 일본은 2년 계약 갱신 시 갱신료·사례금 등 임차인 비용 부담이 오히려 크다. 즉, 해외 선진국들 역시 시장 기능과 임차인 보호 사이에서 균형을 유지하려는 제도 설계를 하고 있으며, 한국처럼 보호도 애매하고 시장 자율도 반쪽짜리인 중간 구조는 보기 어렵다. 더 큰 문제는 수요가 몰리는 와중에도 공급은 줄고 있다는 사실이다. 2024년 서울 아파트 입주 예정 물량은 4만 6000가구지만, 2025년은 2만 4000가구로 무려 48% 감소할 전망이다. 2026년 입주 예정 물량은 서울 연간 수요인 약 4.9만~5.4만 가구의 15%에도 미치지 못할 것으로 보인다. 이는 전세 매물 부족, 신규 입주물량 고갈, 매매 전환 가속 등 다양한 부작용을 유발할 수 있으며, 전셋값의 추가 상승을 부추길 가능성도 매우 크다. 전세시장 불안이 가시화되자 정부와 정치권에서는 임대차 2법 개정 논의가 다시 불붙고 있다. 계약갱신 횟수와 기간 조정, 임대료 상한율 조정 등 다양한 방안이 거론되지만, 아직 방향은 불투명하다. 시장에서는 이러한 제도 변화가 또 다른 불확실성을 낳을 수 있다고 우려한다. 정책은 바뀔 수 있어도, 사람들의 주거는 당장 바꿀 수 없기 때문이다. 제도 개편이 성공하려면 보호와 시장의 균형뿐 아니라, 예측 가능성과 신뢰 회복이 핵심이다. 갑작스러운 변경은 임대인 공급 의지를 꺾고, 임차인의 계약 전략을 붕괴시키며, 시장의 신뢰를 근본적으로 흔들 수 있다. 지금의 전세 시장은 불안정성 그 자체다. 공급 부족, 전셋값 상승, 제도 혼선이 맞물리며, 세입자 입장에서는 불안정한 갱신보다 장기적 주거 안정성을 고민할 때가 됐다. 실제로 최근에는 전세가격이 매매가격과 가까워지는 단지들이 늘어나면서, 실수요자 입장에서는 내 집 마련에 대해서 진지하게 검토할 시점이다. 서울과 수도권의 전세시장에서 벌어지는 이중가격, 매물 잠김, 공급절벽은 단순한 단기 트렌드가 아니기 때문이다. 주거를 임차에서 소유로 전환하는 전략은 단순한 자산 축적이 아니다. 보호도, 자율도, 예측도 애매한 현 시점에서 장기적 주거 안정성과 비용 예측 가능성이라는 측면에서 매우 합리적인 선택이 될 수 있다. 용인 양지 푸르지오