서울시가 정비사업 소요 기간을 평균 18년 6개월에서 13년으로 단축하겠다고 밝혔다. 정비구역 지정과 조합 설립을 동시에 지원하고, 전 단계에 처리기한제를 도입해 사업의 속도를 높이겠다는 구상이다. 한편, 중앙정부 역시 주택 공급 확대라는 방향성엔 동의하고 있다. 김윤덕 국토부 장관 후보자는 “도심 정비사업 규제 완화는 필요하지만, 공공의 이익에 부합해야 한다”며 재건축 초과이익환수제(재초환)는 유지하고, 대신 용적률 인센티브 확대 등으로 민간 사업성을 보완하겠다고 밝혔다. 즉, 서울시는 행정 속도에 초점을 맞추고, 정부는 공공성 유지에 방점을 두며 정비사업을 ‘이상적인 공급 수단’으로 삼고 있다. 하지만 시장의 현실은 이들과 따로 논다. 사업이 실질적으로 추진되려면 행정적 간소화만으로는 부족하며, 두 가지 ‘현실 자산’이 반드시 필요하다. 하나는 리스크를 감수할 투자 자본이고, 다른 하나는 추가분담금을 감당할 경제적 실수요자다.오산세교 우미린 레이크시티 이 둘이 빠진 정비사업은 설계도만 그려놓은 신기루에 불과하다. 서울시와 정부는 재건축 재개발사업을 바라보는 시각에서 ‘투기수요’에 대한 경계심이 짙다. 조합원 지위 양도 제한, 분양권 전매 금지, 토지거래허가제, 실거주 의무 강화, 재초환 도입 등이 연이어 나온 이유다. 투기세력이 시장에 들어와 가격을 띄우고, 수익을 챙긴 뒤 빠져나간다는 논리는 설득력 있게 들린다. 하지만 문제는 정부가 ‘투기’로 간주하는 대상이 곧 사업의 자금줄 역할도 맡는다는 사실이다. 특히 조합 설립 이전 단계에선 공공도, 시공사도, 조합도 자금을 대지 않는다. 이 시점에 시장에 먼저 들어와 토지를 매입하고, 용역비를 내고, 행정 절차를 진행하는 것은 투자자다. 정부는 이들을 투기세력이라 규정하며 시장 진입 자체를 원천 차단한다. 그러나 그 결과는 명확하다. “정비사업의 첫 단추가 채워지지 않는다.”거래는 사라지고, 자금은 끊기며, 조합 설립 요건은 채워지지 않는다. 예를 들어 토지거래허가제가 시행되면, 실거주 요건을 충족하지 못하면 매수조차 불가능하다. 소위 ‘선도 투자자’가 사라진다는 뜻이다. 그런데 누가 용역비를 내고, 조합을 만들며, 시공사를 유치하는가? 라는 질문에 서울시와 정부는 침묵할 것이다. 투자자가 사업의 초기 동력이라면, 실수요자는 사업의 완성 엔진이다. 분양이 시작되면 일반분양 수요와 함께 조합원도 입주를 결정해야 하고, 이에 따른 추가분담금 납부가 필수다. 하지만 최근 고금리·고물가 상황에서 수억원대의 분담금을 한 번에 낼 수 있는 조합원은 많지 않다. 여기에 금융 규제가 덧씌워지면, 이주비 대출이나 분담금 중도금 대출도 쉽지 않다. 결과적으로 자금 조달이 막히고, 시공사도 리스크를 우려해 착공을 미루게 된다. 오산세교 우미린 특히 재초환이 부과되면 사업 후반의 수익성은 더 떨어진다. 용적률 인센티브로 보완한다고는 하지만, 이는 정책상 가변성이 큰 요소이고 실질 수익 보장은 되지 않는다. 결과적으로, 조합원 다수가 분담금 부담을 감당하지 못하면 사업은 표류하게 된다. 즉, 추진은 투자자의 몫, 완성은 실수요자의 경제력 위에 세워진다.이 둘 중 하나라도 빠지면 아무리 행정이 빨라져도 정비사업은 정지 상태에 놓인다. 정비사업은 이상적인 계획만으로는 움직이지 않는다. 공공성과 행정 효율을 내세운 정책이 실제 시장에서 작동하려면, 자금을 대고 리스크를 감당할 투자자의 존재가 전제돼야 한다. 정부와 서울시 모두 공급 확대에는 공감하지만, 실행 수단에서는 괴리가 크다. 이를 해소하려면 단계별 규제 설계가 필요하다. 사업 중후반에는 실수요 중심의 규제로 시장 과열을 조절하더라도, 사업 초기에는 자본 유입을 허용해야 추진 동력을 확보할 수 있다. 결국, 재건축 재개발 사업의 성패는 규제와 자본, 공공성과 민간 참여의 균형 설계에 달려 있다. 계획은 이상에서 출발하지만, 실행은 현실을 딛고 일어나야 한다.지금 정비사업 정책은 투기를 막고, 공급은 늘리겠다는 두 가지 목표를 동시에 외치지만, 실제로는 자본을 몰아내고, 사업을 멈추는 결과를 낳고 있다. 정비사업은 선언만으로는 움직이지 않는다. 자금이 들어오고, 감당 가능한 분담금 구조가 형성돼야, 비로소 한 구역이 바뀐다. 투자자와 실수요자의 현실이 배제되면, 행정이 아무리 잘 설계되어도 형식만 있는 공급일 뿐, 아무것도 공급하지 못한 채 도면 속에만 존재하게 된다. 오산세교우미린레이크시티