과천과 함께 수도권 상승세를 주도해온 성남시 분당구는 이달 들어 계약 해제와 거래 급감이 잇따르며 시장이 빠르게 관망 국면으로 전환되고 있다. ◆분당, 신고가 대비 5억 넘게 하락…대출 규제 직격탄 26일 부동산업계에 따르면 성남시 분당구 이매동 ‘이매동부코오롱’ 전용 163㎡는 지난 21일 13억3000만원에 매매계약이 체결됐다. 지난 3월 중순 동일 단지, 유사한 조건의 매물이 19억원에 거래된 것과 비교해 5억7000만원(약 30%)이나 하락한 수준이다. 개인 간 중개거래로 이뤄진 이번 사례는 규제 이후 거래 조건의 급변을 단적으로 보여준다. 대출 규제 발표 직후 체결됐던 계약이 해제되는 사례도 속출하고 있다. 삼평동 ‘봇들마을’ 전용 59㎡는 지난달 27일 15억원에 계약이 이뤄졌으나, 같은 날 발표된 규제 영향으로 계약이 즉시 해제됐다. 수내동 ‘푸른마을 벽산’ 전용 131㎡도 지난달 24일 19억5000만원에 거래가 성사됐지만, 불과 사흘 뒤 규제 발표와 함께 계약이 취소됐다. ◆중저가 지역은 '안정세'…지역 간 양극화 조짐 여주·안성 등 저가 아파트 밀집 지역은 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받으며 안정적인 흐름을 이어가고 있다. 이들 지역에서는 거래 면적이나 가격 변동 없이 기존 수준에서 거래가 유지되는 모습이다. 인천 역시 조정 흐름이 관측된다. 중위가격은 3억7900만원에서 3억6000만원으로 소폭 하락했으며, 거래량은 2003건에서 804건으로 절반 이하로 감소했다. 경기광주역 라온프라이빗 연수구, 남동구 등 주요 지역에선 가격 조정이 본격화되고 있으며, 계양구·부평구·서구 등에서도 전용면적 변화 없이 동일 면적대의 가격이 낮아지는 양상이 나타나고 있다. ◆거래·면적·가격 동반 하락…“심리 아닌 구조 변화” 6·27 대책 이후 수도권 아파트 시장은 거래량, 면적, 가격 등 주요 지표 전반에서 동반 하락세를 나타내며 빠르게 조정 국면에 진입했다. 전문가들은 이번 흐름이 단순한 시장 심리 위축이 아닌, 대출 여건과 자금 조달 능력의 변화에 따른 ‘실질적인 거래 조건의 재편’으로 보고 있다. 한 부동산 전문가는 “이번 조정은 단순한 가격 하락이라기보다, 실수요자들이 대출 제한으로 거래 자체를 포기하게 된 결과”라며 “중·고가 아파트 중심으로 매수 접근성이 급격히 낮아지면서 계약 해제와 매수세 위축이 이어지고 있다”고 분석했다. 또 다른 전문가는 “분당, 과천처럼 수요가 집중된 지역은 대출 규제의 영향을 더 크게 받을 수밖에 없다”며 “제도 변화에 적응하는 데 시간이 필요한 만큼 당분간은 관망세가 이어질 가능성이 크다”고 내다봤다. 저가 지역과 관련해서는 “여주나 안성과 같은 지역은 대출 규제 영향을 상대적으로 적게 받아 안정적인 흐름을 보이고 있다”며 “자금 여건에 따른 시장 분화가 가시화되면서 수도권 내 지역 간 양극화 현상이 심화될 수 있다”고 덧붙였다. ◆전문가들 “거래 절벽, 구조 전환의 초기 신호일 수도” 전문가들은 현재의 거래 절벽과 가격 조정이 단기적 현상인지, 아니면 시장 구조 변화의 본격적인 시작인지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다고 강조한다. 업계 또 다른 관계자는 “현재의 흐름은 정책 변화에 따른 구조적 전환의 초기 단계일 가능성이 있다”며 “보통 정책 효과는 수개월에서 분기 단위로 지연돼 나타나기 때문에 단기 지표에 과도하게 반응하기보다 중장기적인 수요 회복 속도와 시장 적응 과정을 함께 살펴야 한다”고 전했다. 시장 참여자들의 관망세가 짙어지는 가운데 아파트 시장은 제도 변화에 점진적으로 적응하며 새로운 균형점을 찾아갈 것으로 보인다는 게 중론이다. 경기광주역 라온프라이빗 드림시티