하반기 서울 분양 시장 최대 관심 단지 중 하나로 꼽히는 송파구 신천동 잠실르엘(잠실미성·크로바아파트 재건축)이 이달 청약에 돌입한다. 남사 힐스테이트 인근 시세 대비 10억원가량 이상 저렴한 분양가가 책정될 것으로 보여 상당한 시세차익이 기대된다. 다만 입주까지 남은 기간이 짧아 자금 조달 여력이 관건이 될 전망이다. 31일 분양업계에 따르면 최근 서울시 등은 잠실르엘 특별공급 기관추천 공고를 냈다. 공고문에 따르면 잠실르엘은 오는 14일 입주자 모집공고를 내고 25일부터 특별공급을 시작으로 청약 접수를 시작한다. 당첨자 발표는 9월 3일이다. 단지는 재건축을 통해 최고 35층 13개 동, 총 1865가구 규모로 탈바꿈한다. 이 중 일반공급은 216가구로 모두 전용면적 84㎡ 미만 중소형 평형이다. 조합원 물량으로 빠진 대형 평형을 제외하고 전용 45·51·59·74㎡ 등이 일반에 공급된다. 분양가는 3.3㎡(평)당 6000만원대 초반에 책정될 것으로 보인다. 전용 74㎡ 기준 17억~18억원에 해당하는 가격이다. 인근 잠실래미안아이파크는 같은 전용 74㎡ 분양권이 지난 5월 28억8200만원에 거래된 바 있어 약 10억원에 달하는 시세차익이 기대된다. 잠실르엘 일대 집값은 올해 들어서만 수억 원의 상승세를 보였다. 전용 84㎡ 기준 잠실래미안아이파크는 연초 27억원에 거래되던 분양권이 지난 6월에는 35억원대까지 올랐다. 파크리오 동일 평형 거래가도 연초 23억원에서 최근에는 30억원을 돌파했다. 장미1단지 전용 82㎡ 역시 연초 23억원대에서 최근 29억5000만원에 손바뀜하며 신고가를 경신했다. 지난 2월 분양했던 ‘래미안 원페를라’ 이후 약 6개월 만에 나오는 강남3구(강남·서초·송파구) 청약이자 10억원대 시세차익이 기대되는 단지지만 청약 참여 여부를 저울질하는 수요자들의 고민은 깊어질 것으로 보인다. 정부의 6·27 가계부채 대책이 적용되면서 잔금 마련이 최대 걸림돌로 떠올랐기 때문이다. 무주택자의 경우 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고, 유주택자는 기존 주택을 6개월 내에 처분해야 대출이 가능하다. 특히 잠실르엘은 입주 시점이 내년 1월로 당첨자 발표 후 불과 4개월 뒤다. 일반적인 아파트 청약은 입주 2~3년 전에 이뤄지지만 잠실르엘은 재건축 막바지 단계에서 분양이 진행돼 잔금 납부까지 기간이 짧다. 계약금과 중도금, 잔금 일정이 빠듯해 현금 동원력이 높은 수요자만 기회를 노릴 수 있을 것으로 보인다. 분양 전문가들은 잠실르엘이 자금 마련 난도가 높은 청약 단지인 만큼 지난해 11월 청약을 진행한 잠실래미안아이파크 대비 청약자 수는 줄어들 것으로 전망한다. 다만 공급 가구 수가 적어 경쟁률은 유사한 수준에서 형성될 것이란 분석이다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “대출규제에 빡빡한 중도금·잔금마련 일정까지 겹쳐 전체 청약자 수는 잠실래미안아이파크의 절반 수준으로 줄어들 것으로 분석된다”면서도 “일반공급 가구 수가 적어 당첨가점 컷트라인은 유사한 수준에서 형성될 것으로 전망된다”고 말했다. 잠실래미안아이파크는 1·2순위 청약 307가구 모집에 8만2487명이 신청하며 평균 경쟁률 268.69대1을 기록한 바 있다. 당첨 가점은 최저 69점, 최고 81점으로 집계됐다. 69점은 4인 가구가 15년 이상 무주택으로 지내야 나올 수 있는 점수다. 잠실르엘은 지하철 2·8호선 환승역인 잠실역 인근에 위치하며 올림픽공원과 롯데월드타워 등 주요 생활 인프라가 밀집해 있다. 교육환경도 우수해 잠동초, 잠실중, 방이중, 잠실고 등이 도보권에 있다. 한편 앞서 잠실르엘은 조합 내분으로 일반분양 일정 연기 가능성이 거론된 바 있다. 일부 조합원이 조합장 등 집행부 해임 총회 개최를 추진했기 때문이다. 다만 조합이 법원에 제기한 총회 개최금지 가처분이 인용되며 일정을 정상 소화할 수 있게 됐다. 당시 시공사인 롯데건설은 조합 집행부 교체에 따른 사업 차질이 가시화될 경우 공사 중지를 검토하겠다고 밝히기도 했다. 용인 남사 힐스테이트