지난 1일 찾은 서울 강북권 최대 재개발 지역 한남 4·5구역은 한산한 분위기였다. 지난 6월 27일 정부가 발표한 고강도 대출 규제로 주택 매매 열기가 한풀 꺾이며 거래가 끊긴 모습이었다. 이런 상황에서 일부 투자자들은 대출 규제로부터 자유로운 근린생활시설에 주목하며 ‘틈새 시장’을 공략하기 위해 분주하게 움직이고 있다. 오산세교 우미린 서울 용산구 B공인중개사 관계자는 “최근 주택 매물도 없을뿐더러, 그나마 시장에 나와 있는 물건도 호가가 65억원에서 70억원 수준에 형성된 대형 단독주택인데 현금으로 매수할 수 있는 사람은 없어 거래가 완전히 멈췄다”며 “최근 투자자들이 찾는 한남 4·5구역 매물 문의의 80% 이상이 근린생활시설”이라고 강조했다. 일반적으로 근린생활시설은 1층은 상가, 위층은 주거 공간으로 구성된 경우가 많아 행정상 주택으로 분류되지 않는다. 이 때문에 수도권 모든 대출에 대한 담보대출 상한선을 6억원으로 제한하는 규제로부터 자유롭다. 용산구 A공인중개사무소 대표는 “용산구는 투기과열지구로 지정돼 있어 대출을 받아 주택을 매수하면 실거주해야 한다”며 “그러나 1층에 상가가 있는 근린생활시설은 실거주 의무가 없다”고 설명했다. 그러면서 ”재개발 구역에서 근린생활시설로 매입한 물건은 입주민 분양권 추첨 단계에서 ‘입주권’으로 바뀌어 주택으로 간주하기도 해 이전에 팔아야 한다”며 “현재 근린생활시설을 찾는 사람들은 관리처분인가 전까지 단기 차익을 노리는 ‘단타’ 투자자들인 셈”이라고 강조했다. 이어 “다만 한남5구역만 한정해서 봐도 근린생활시설은 50여개에 불과해 물건이 제한적”이라고 덧붙였다. 한남 4·5구역은 한남뉴타운 중에서 사업시행인가 단계에 있어 관심이 쏠린 곳이다. 용산구와 강남3구 등 투기과열지구 내 재개발 사업장은 관리처분인가 이후 조합원 입주권 양도가 금지되지만, 4·5구역은 사업시행인가 단계에 머무르고 있어서다. 한남 4구역과 5구역은 이르면 2026년 말 관리처분계획 인가를 신청해 2027년까지 인가를 받을 계획이다. 그러나 전문가들은 단기 수익만 보고 섣불리 재개발 지역 근린생활시설에 투자했다간 낭패를 볼 수도 있다고 지적한다. 한 부동산 업계 관계자는 “서울시 조례상 분양 신청자의 기존 부동산 권리가액이 새 아파트의 조합원 분양 최저가보다 높아야 입주권이 부여되는데, 근린생활시설은 이 기준을 충족하지 못하는 사례가 많다”고 강조했다. 송승현 도시와경제 대표도 “정부가 6·27 대출 규제로 각종 진입장벽을 세웠지만 결국 한남뉴타운 같은 선호 지역은 투자 수요가 몰릴 수밖에 없다”면서 “최근 한남뉴타운 내 근린생활시설에 관한 관심이 높아진 건 사업성이 높은 재개발 지역에서 우회로를 찾은 것”이라고 말했다. 이어 “이 같은 현상이 지속되면 수요가 증가한 근린생활시설의 가격도 오를 수밖에 없다”며 “주택을 피해 근린생활시설을 찾는 현상은 지역에 대한 풍선효과를 넘어서 상품에 대한 풍선효과로 나타나고 있는 것”이라고 말했다. 그러면서 “투자 금액이 큰 지역에서 대출을 받기 위한 일시적 대안일 수 있으나 결과적으로 입주권을 받지 못할 수도 있어 조심해야 한다”고 덧붙였다. 오산세교 우미린 레이크시티 오산세교우미린레이크시티