한강에서 100m 멀어질수록 아파트 단위면적(1㎡)당 가격이 36만9000원 낮아진다는 연구 결과가 나왔다. 한강과 가까울수록 가격이 상승하는 접근성 프리미엄의 존재가 구체 수치로 확인된 것이다. 9일 한국감정평가학회의 감정평가학 논집 2025년 12월호에 게재된 건국대 연구팀의 '아파트 단지로부터 한강 나들목까지의 거리가 아파트 가격에 미치는 영향: 서울 강남구와 광진구 사례 연구'에 따르면 2024년 기준 아파트 단지에서 한강 나들목까지 거리가 100m 가까워질 때 ㎡당 가격이 약 0.4~1.8% 상승했다. 이는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 제공하는 강남구와 광진구의 2006년 1월부터 2024년 12월까지의 아파트 매매 실거래 자료를 활용하고 네이버 지도 거리측정 도구를 통해 한강과의 직선거리를 산출했다. 분석 기간 강남구의 실거래 사례는 총 6만989건, 거래 가격은 ㎡당 평균 1547만2711원(최소 44만1657원~최대 8811만6220원)이었다. 광진구의 실거래 사례는 총 1만9442건이며 거래 가격은 ㎡당 평균 853만7303원(158만9732원~3000만5000원)이다. 아파트와 한강 나들목까지의 거리는 강남구는 평균 2835.91m, 광진구는 평균 474.59m로 각각 나타났다. 2024년 기준으로 나들목까지의 거리가 100m 늘어날 때 ㎡당 아파트 가격이 약 1.39%(36만9000원) 하락하는 것으로 추정됐다. 강남구의 추가 효과는 약 0.587%로 17만1000원 만큼 차이가 나는 것으로 예측됐다. 이를 주택형에 단순 적용해보면 전용면적 84㎡ 아파트의 경우 한강에서 1㎞ 멀어질수록 약 3억1000만원의 가격 차이가 나는 셈이다. 연구팀은 "다른 주택·입지 특성을 통제하더라도 한강과의 물리적 인접성이 아파트 시장에서 지속적이고 안정적인 접근성 프리미엄으로 자본화되고 있음을 확인할 수 있다"며 "특히 한강이라는 동일한 도시 환경 편의라 하더라도 두 지역 간 역사·개발 경로에 따라 가격 반응의 크기와 방향이 상이하게 나타났다"고 설명했다. 연구팀은 또 교통, 학군, 편의시설 등 다른 입지 요인과 한강 접근성 가치도 함께 비교했다. 용인푸르지오파크 2010년대 중반 이후 지하철역과의 거리가 가까울수록 집값이 높아졌으나 학군과 마트·백화점과의 접근성은 시기별로 영향이 달라졌음을 확인했다. 하지만 한강 접근성은 급격한 변동성 없이 조사 기간 내내 한강에서 멀수록 집값이 떨어지는 특성을 보였다. 연구팀은 "한강 접근성은 시장 상황이나 트렌드 변화와 무관하게 아파트 가격의 기저를 지지하는 견고하고 핵심적인 상수적 가치로 자본화되고 있음을 확인했다"며 "이는 한강 프리미엄이 단순한 환경재를 넘어 대체 불가능한 희소 자산으로서 지역 내 독자적인 가격 형성 메커니즘을 구축하고 있음을 방증한다"고 말했다. 다만 연구팀은 이번 분석이 한강과의 거리를 직선으로 사용해 실제 체감 접근성을 완전히 반영하지 못한 점과 단지 브랜드, 조망 방향, 동 배치, 세대별 층수 등 주택 특성을 충분히 통제하지 않은 점을 한계로 짚었다. 그럼에도 한강 프리미엄을 '체감'이 아닌 '계산 가능한 변수'로 나타냈다는 점에서 학문적 의의를 갖는다는 평가다. 연구팀은 "향후 연구에서 보다 현실적인 접근성 지표를 구축하고 분석 범위를 한강 연접 전 자치구 또는 타 광역시 수변공간으로 확장하는 등 세분화한다면 한강이라는 개별 공간을 넘어 도시 수변공간 전반의 가치 형성과 정책적 함의를 보다 폭넓게 규명하는 데 기여할 수 있을 것"이라고 언급했다. 용인푸르지오파크모델하우스 용인푸르지오