지방 건설시장이 ‘악성 미분양’의 늪에 깊숙이 빠져 허우적거리고 있다. 준공 후에도 주인을 찾지 못한 가구 수가 3만가구에 육박할 정도에도 불구하고 일부 지역에선 오히려 신규 착공이 대폭 늘고 있다. 정부가 건설경기 부양을 내세워 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 주택을 사들이기로 한 조치가, 되레 건설사들에게 ‘안전판’을 제공하며 시장의 자정 기능을 마비시키고 공급 과잉을 부채질하는 ‘부메랑’으로 돌아오고 있다는 지적이다. 3일 국토교통부의 주택 통계에 따르면, 지난 6월 말 기준 전국의 ‘준공 후 미분양’은 2만9천786가구로 집계됐다. 건물이 다 지어졌음에도 분양되지 않아 건설사와 시행사에 치명적인 타격을 주는 이른바 ‘악성 미분양’이 3만호 턱밑까지 차오른 것이다. 심각한 것은 이 중 84.2%에 달하는 2만5091가구가 지방에 집중돼 있다는 점이다. 지역별로는 대구가 3575가구로 가장 많았고, 부산(3292가구), 경남(3226가구), 경북(2973가구) 등이 뒤를 이었다. 수도권인 경기(2568가구)와 충남(2372가구)도 위험 수위를 넘섰다. 이처럼 기존 주택도 처리가 안 돼 골머리를 앓는 와중에, 해당 지역의 신규 공급은 멈추기는커녕 폭발적으로 증가하는 기현상이 벌어지고 있다. 악성 미분양 상위 10개 지역 중 무려 6곳에서 올해 상반기 착공 물량이 작년 같은 기간보다 크게 늘어난 것으로 조사됐다. 특히 경북의 경우 올해 1∼6월 착공 물량이 8242가구로, 작년 동기 대비 무려 459.2%라는 경이적인 증가율을 기록했다. 충남 역시 285.4% 급증했으며, 전남(121.4%), 인천(102.6%), 대구(94.9%), 경남(10.8%) 등 미분양 몸살을 앓는 지역들이 일제히 공급 폭탄을 투하하고 있다. 이러한 상식 밖의 공급 과잉 배경에는 정부의 ‘LH 매입’이라는 든든한 뒷배가 있다는 분석이 지배적이다. 정부는 지방 건설경기 회복을 위해 지방 준공 후 미분양 주택 매입 물량을 기존 3000가구에서 8000가구로 대폭 확대했다. 여기에 매입 상한가마저 감정평가액의 83%에서 90%로 샹향 조정하며 건설사들의 짐을 덜어줬다. 김윤덕 국토교통부 장관 역시 지난달 부동산 토론회에서 “국가가 적극적으로 매입하는 것이 중요하다”며 “가격도 원활하게 줄 수 있도록 했다”고 강조하며 이 같은 기조를 분명히 했다. 정부는 이를 건설경기 회복을 위한 고육지책이라 설명하지만, 시장의 시선은 냉담하다. 업계에서조차 미분양 사업장의 리스크를 공공이 떠안아주는 ‘도덕적 해이’(모럴 해저드)의 온상이 되고 있다는 자조 섞인 목소리가 나온다. 한 대형 건설사 관계자는 “분양이 잘되면 대박이고, 안 돼도 LH가 적자를 보지 않을 수준의 가격으로 매입해주니 손해 볼 것이 없는 구조”라며 “LH가 적자를 떠안더라도 건설사는 사는 구조”라고 전했다. 전문가들은 정부의 과도한 시장 개입이 단기적인 경기 부양 효과는 낼지 몰라도, 장기적으로는 주택 시장의 건전성을 좀먹고 공급 조절 기능을 완전히 상실케 할 수 있다고 강력히 경고한다. 사업에 리스크가 사라지면 건설사들이 혁신이나 품질 개선, 가격 인하를 통해 소비자의 선택을 받으려는 노력을 게을리하게 되고, 결국 시장의 수급 조절 기능이 마비된다는 것이다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “공공이 미분양을 무조건 떠안으면 사업 경쟁력이 떨어지고, 수요가 있는 곳에 공급하거나 가격을 낮춰 시장 안정을 유도하려는 기능이 작동하기 어렵다”고 지적했다. 그는 “감정평가액 기준으로 매입하지 말고, 실제 수요를 반영해 정부가 매입 물량을 정하고 사업자가 제시한 가격 중 가장 낮은 가격부터 사들이는 ‘역경매 방식’을 도입해야 한다”며 “그래야 시장 기능을 살리면서 미분양 문제도 실질적으로 해소할 수 있다”고 제언했다. 북오산자이 더포레 북오산자이 더포레 모델하우스 북오산자이