집을 사거나 빌린 뒤에 문제가 드러나는 경우가 있습니다. 누수나 결로, 배관 막힘처럼 살아보기 전에는 알기 어려운 것들입니다. 이때 수리 비용을 누가 부담하는지를 두고 다툼이 생깁니다. 부동산전문변호사를 찾기 전이라도 책임이 어떤 기준으로 나뉘는지는 정리해둘 수 있습니다.
먼저 구분해야 하는 것은 매매인지 임대차인지입니다. 소유권을 넘겨받은 경우와 빌려 쓰는 경우는 책임의 구조가 다릅니다. 매매에서는 넘겨준 물건에 결함이 있었는지가 문제가 되고, 임대차에서는 쓸 수 있는 상태로 유지해줄 의무가 문제가 됩니다. 같은 누수라도 어느 관계에서 생겼는지에 따라 따져야 할 것이 달라집니다.
매매에서 자주 다투는 지점은 언제부터 있던 하자인지입니다. 넘겨받기 전부터 있던 문제인지 넘겨받은 뒤에 생긴 문제인지에 따라 결론이 갈립니다. 그런데 눈에 보이지 않는 곳에서 진행되는 하자는 시점을 특정하기가 어렵습니다. 그래서 발견한 시점의 상태를 그대로 남겨두는 일이 중요해집니다.
계약서에 하자에 관한 문구가 들어 있는 경우도 많습니다. 현 상태 그대로 인수한다는 취지의 문구가 대표적입니다. 이런 문구가 있으면 책임을 묻기가 어려워지지만 모든 경우에 그런 것은 아닙니다. 파는 쪽이 알고 있으면서 알리지 않은 사정이 있었다면 달리 볼 여지가 생깁니다.
임대차에서는 고장의 규모가 기준이 됩니다. 소모품을 갈아 끼우는 정도의 일과 건물 자체를 손봐야 하는 일은 다르게 다뤄집니다. 전구나 소모성 부품처럼 쓰면서 닳는 것은 쓰는 쪽이, 배관이나 방수처럼 구조에 해당하는 것은 빌려준 쪽이 부담하는 것이 일반적인 정리입니다.
다툼이 커지는 것은 그 중간에 있는 것들입니다. 보일러나 창호, 곰팡이처럼 사용 방식과 건물 상태가 함께 작용하는 경우입니다. 이런 사안은 원인을 확인하지 않으면 어느 쪽 책임인지 정할 수 없습니다. 그래서 수리보다 원인 확인이 먼저입니다.
문제를 발견했을 때 가장 먼저 할 일은 알리는 것입니다. 알린 사실이 남아 있어야 이후에 책임을 나눌 때 기준이 됩니다. 전화로만 이야기했다면 같은 내용을 문자로 한 번 더 보내두는 편이 좋습니다. 언제 알렸는지가 뒤에서 자주 문제가 됩니다.
알리지 않고 방치하면 불리해질 수 있습니다. 초기에 대응했으면 작게 끝날 일이 커진 경우 커진 부분에 대해서는 책임을 나눠 지게 될 수 있습니다. 누수처럼 시간이 지날수록 피해가 번지는 문제일수록 그렇습니다.
반대로 상대가 응하지 않는다고 곧바로 직접 고쳐버리는 것도 조심해야 합니다. 고치고 나면 원인과 상태를 확인할 방법이 사라집니다. 부득이하게 먼저 수리해야 한다면 수리 전 상태를 충분히 남겨두어야 합니다.
남겨야 하는 자료는 대체로 정해져 있습니다. 하자 부위를 가까이서 찍은 사진, 전체 위치가 보이는 사진, 촬영 날짜가 확인되는 형태입니다. 여기에 수리 업체의 점검 소견과 견적서가 더해지면 원인과 금액이 함께 정리됩니다.
아래층이나 옆집으로 피해가 번진 경우는 관계가 하나 더 늘어납니다. 피해를 입은 쪽에 대한 책임과 내부에서 누가 부담할지가 별개로 정리됩니다. 이때는 관리 주체가 있는 건물인지도 함께 확인해야 합니다.
공동주택이라면 세대 안의 부분과 건물 전체에 걸친 부분을 나누는 일이 중요합니다. 세대 내부 설비인지 여러 세대가 함께 쓰는 설비인지에 따라 부담 주체가 달라집니다. 관리사무소의 점검 기록이 이 구분에 도움이 되는 경우가 많습니다.
금액이 크지 않다면 다투는 비용이 더 들 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 수리비와 절차에 드는 비용, 걸리는 시간을 함께 놓고 판단하는 편이 낫습니다. 부동산전문변호사와 상담할 때 이 계산을 같이 해보면 방향이 정리됩니다.
시간 제한이 있다는 점도 알아두어야 합니다. 하자를 안 시점을 기준으로 권리를 행사할 수 있는 기간이 정해져 있는 경우가 있습니다. 미루는 사이에 그 기간이 지나면 내용과 무관하게 다투기 어려워집니다.
정리하면 확인할 순서는 세 가지입니다. 매매인지 임대차인지, 하자가 언제부터 있었는지, 알린 기록이 남아 있는지입니다. 이 세 가지가 정리되면 나머지는 금액을 다투는 문제로 좁혀집니다.
살면서 겪는 하자는 대부분 급하게 다가옵니다. 그러나 급하게 고치는 것과 급하게 기록하는 것은 다릅니다. 기록을 먼저 남겨두면 고치는 순서는 그다음에 정해도 늦지 않습니다.