.부동산 매매계약을 둘러싼 분쟁 가운데 가장 흔한 것이 계약 해제와 계약금 문제다. 집값이 오르자 매도인이 계약을 깨려 하고, 사정이 바뀐 매수인이 계약금을 돌려받으려 하는 장면은 시장이 움직일 때마다 반복된다. 계약서 몇 줄의 해석에 수천만 원이 걸리는 일이라, 부동산전문변호사 상담이 가장 많이 들어오는 유형이기도 하다.
출발점은 계약금의 법적 성격이다. 민법은 다른 약정이 없으면 계약금을 해약금으로 추정한다. 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 뜻이다. 즉 계약금 단계에서는 일정한 대가를 치르면 계약에서 벗어날 수 있는 문이 열려 있다.
그 문이 닫히는 시점이 이행의 착수다. 대표적인 것이 중도금 지급이다. 매수인이 중도금을 지급했다면 이행에 착수한 것이므로, 그 뒤에는 매도인이 배액을 물어주겠다고 해도 일방적으로 해제할 수 없다. 그래서 집값 상승기에 매도인의 변심이 감지되면 매수인이 약정일 전에 중도금을 먼저 보내는 일이 벌어지고, 그 효력을 둘러싼 다툼이 이어진다. 중도금 기일 전 지급을 막는 특약이 있었는지에 따라 결론이 달라질 수 있다.
계약금 일부만 주고받은 상태에서 문제가 터지는 경우도 많다. 계약금 일억 원 중 천만 원만 송금된 상태에서 매도인이 해제하려면 얼마를 물어줘야 하는지가 전형적인 쟁점이다. 판례는 실제 받은 돈이 아니라 약정된 계약금을 기준으로 해약금을 셈해야 한다는 입장이어서, 받은 돈만 배로 돌려주면 된다는 계산은 통하지 않는다.
가계약금 분쟁도 결이 비슷하다. 매물을 잡아 두려고 소액을 먼저 보낸 뒤 계약이 무산되었을 때, 그 돈을 돌려받을 수 있는지는 당시 합의의 내용에 달려 있다. 매매 목적물과 대금, 계약금 액수까지 구체적으로 정해진 상태였다면 본계약이 성립한 것으로 평가될 수 있고, 그 경우 가계약금은 해약금 법리의 적용을 받는다. 문자 메시지와 통화 내용이 결정적 증거가 되는 영역이다.
상대방의 잘못을 이유로 하는 해제는 전혀 다른 절차를 밟는다. 잔금 미지급 같은 채무불이행을 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 자신의 반대의무는 이행할 준비를 갖춰야 한다. 매도인이라면 등기 서류를 준비해 제공하는 절차를 거쳐야 잔금 지연을 이유로 한 해제가 안전해진다. 이 절차를 건너뛴 해제 통보는 나중에 효력을 부정당할 수 있다.
해제가 되면 계약은 처음부터 없던 것으로 돌아가고, 서로 받은 것을 원상회복해야 한다. 여기에 손해배상이 얹히는데, 계약서에 위약금 조항이 있으면 그 약정이 우선한다. 통상 계약금 상당액을 위약금으로 정하는데, 법원은 그 금액이 부당히 과다하면 감액할 수 있다. 위약금 조항이 없다면 실제 발생한 손해를 입증해야 하므로 다툼의 양상이 달라진다.
해제와 해지를 구분해 쓸 필요도 있다. 매매처럼 한 번의 이행으로 끝나는 계약을 소급해서 무너뜨리는 것이 해제이고, 임대차처럼 계속되는 계약을 장래를 향해 끝내는 것이 해지다. 통지서의 문구 하나로 법적 효과가 달라질 수 있는 만큼 용어도 정확히 골라 써야 한다.
분쟁이 예상될 때 실무적으로 중요한 것은 기록이다. 해제 의사를 밝히거나 이행을 촉구할 때는 내용증명으로 남기고, 상대가 수령을 피하면 배액 상환은 공탁으로 처리하는 방법이 있다. 전화로 해제한다고 말했다는 주장만으로는 법정에서 버티기 어렵다.
계약서를 쓰는 단계에서 예방할 수 있는 부분도 많다. 중도금 지급 기일과 선지급 가능 여부, 위약금 조항, 대출 불승인 시 처리 같은 조건을 명확히 적어 두면 분쟁의 절반은 줄어든다. 특약 한 줄이 소송 하나를 대신하는 셈이다.
계약이 이미 흔들리고 있다면 시점이 중요하다. 이행 착수 전인지 후인지, 최고 절차를 밟았는지에 따라 쓸 수 있는 수가 달라지기 때문이다. 부동산전문변호사 검토를 이른 단계에 받으면 해제가 가능한 국면인지, 오히려 상대의 해제를 막아야 하는 국면인지부터 정리할 수 있다.
계약금 분쟁은 금액이 크고 감정이 격해지기 쉽지만, 결론은 결국 계약서 문구와 이행 시점, 통지 기록으로 정해진다. 서두르되 절차를 지키는 쪽이 이긴다는 것이 이 분야의 오래된 경험칙이다.