.부동산을 여러 사람이 지분으로 함께 소유하는 일은 생각보다 흔하다. 부모에게서 형제들이 함께 상속받거나, 지인끼리 돈을 모아 토지에 투자하거나, 부부가 공동 명의로 집을 사는 경우가 모두 공유다. 사이가 좋을 때는 문제가 없지만, 처분이나 이용을 두고 의견이 갈리는 순간 공유는 분쟁의 온상이 된다. 부동산전문변호사 상담 유형 중에서도 감정의 골이 깊은 편에 속하는 것이 공유물 분할 사건이다.
공유의 불편은 구조에서 나온다. 지분 과반의 동의가 없으면 공유물의 관리 방법을 정할 수 없고, 처분이나 변경은 전원의 동의가 필요하다. 지분만으로는 부동산 전체를 팔기도 어렵고 담보로 쓰기도 옹색하다. 한 사람이 독점적으로 사용하고 있으면 다른 공유자는 재산이 있어도 쓰지 못하는 상태가 된다.
이 교착을 풀라고 법이 마련해 둔 장치가 공유물 분할 청구다. 각 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있는 것이 원칙이고, 협의가 되지 않으면 법원에 재판상 분할을 구할 수 있다. 다만 분할하지 않기로 하는 약정이 있으면 그 기간 동안은 청구할 수 없으므로, 계약서나 등기에 분할 금지 특약이 있는지부터 확인해야 한다.
첫 단계는 협의다. 지분대로 땅을 나누는 방법, 한 사람이 다른 사람의 지분을 사들이는 방법, 함께 팔아 대금을 나누는 방법이 모두 협의 분할의 선택지다. 협의가 성립하면 그 내용대로 등기를 하면 되고, 비용과 시간 면에서 소송보다 훨씬 낫다. 문제는 가격과 몫에 대한 눈높이가 달라 협의가 깨지는 경우가 많다는 것이다.
협의가 안 되면 재판상 분할로 간다. 법원이 취하는 원칙은 현물분할이다. 토지라면 지분 비율에 맞춰 측량해 나누는 방식이다. 그러나 아파트 한 채처럼 물리적으로 나눌 수 없거나, 나누면 가치가 크게 떨어지는 부동산이 현실에는 더 많다. 이런 경우 법원은 경매를 통한 대금분할을 명하거나, 한 공유자가 부동산을 갖고 다른 공유자에게 지분 가액을 지급하는 가액배상 방식을 택할 수 있다.
어느 방식이 되느냐에 따라 이해관계가 크게 갈린다. 경매분할은 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아 모두가 손해를 보기 쉽고, 가액배상은 부동산을 갖는 쪽의 자금력과 감정평가액이 관건이 된다. 그래서 재판에서는 어떤 분할 방법이 합리적인지 자체를 두고 공방이 벌어지고, 감정평가와 이용 현황, 각자의 사정이 판단 자료가 된다.
돈 문제가 함께 정리되는 경우도 많다. 한 공유자가 오랫동안 혼자 사용해 왔다면 다른 공유자는 지분에 해당하는 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있고, 반대로 세금이나 수리비를 혼자 부담해 온 공유자는 그 분담을 구할 수 있다. 분할 소송에 이런 정산 청구가 병합되면 사건은 단순한 나누기가 아니라 수년치 회계 정리가 된다.
상속으로 생긴 공유는 경로가 다르다는 점도 알아 두어야 한다. 상속재산은 공유물 분할이 아니라 가정법원의 상속재산분할 절차를 먼저 거치는 것이 원칙이고, 기여분이나 특별수익 같은 상속 고유의 쟁점이 얽힌다. 등기만 공동으로 되어 있다고 같은 절차가 적용되는 것이 아니므로, 공유가 생긴 경위부터 따져야 한다.
지분만 따로 경매에 나오는 경우도 알아 두어야 한다. 어느 공유자의 채권자가 그 지분을 경매에 부치면 낯선 제삼자가 공유자로 들어올 수 있는데, 이때 다른 공유자에게는 공유자 우선매수권이 인정되어 최고가 매수신고 가격으로 지분을 확보할 기회가 주어진다. 반대로 지분을 싸게 사들인 뒤 분할 청구로 수익을 노리는 투자자와 마주하게 되는 경우도 있으므로, 지분 구조의 변동은 늘 살펴야 할 변수다.
준비할 자료는 등기사항증명서와 지분 취득 경위, 부동산의 이용 현황, 그동안의 비용과 수익 내역이다. 특히 사용 현황 사진과 세금 납부 기록은 정산 주장의 근거가 되므로 미리 모아 두는 것이 좋다. 부동산전문변호사 검토를 받으면 현물분할이 가능한 사건인지, 가액배상을 노릴 수 있는 사정이 있는지 초기에 가늠할 수 있다.
공유물 분할은 결국 얽힌 재산을 각자의 몫으로 돌려놓는 절차다. 오래 끌수록 감정은 상하고 부동산 가치는 묶여 있게 된다. 협의의 여지를 남기되, 협의가 어렵다고 판단되면 절차를 통해 매듭을 짓는 것이 모두의 손실을 줄이는 길이다.