.이혼을 준비하는 부부의 재산 목록에서 가장 큰 항목은 대개 집이고, 그 집에는 대개 대출이 붙어 있습니다. 공동명의로 산 아파트, 한쪽 명의지만 함께 갚아 온 주택담보대출을 어떻게 정리하느냐는 재산분할의 비율 못지않게 실무적인 난제입니다. 이혼전문변호사 상담에서도 분할 비율은 합의됐는데 집과 대출의 처리 방법에서 막히는 사례가 많습니다. 선택지와 각각의 함정을 정리해 보겠습니다.
선택지는 크게 셋입니다. 한쪽이 집을 갖고 상대방 지분을 정산해 주는 방법, 집을 팔아 대출을 갚고 남는 돈을 나누는 방법, 그리고 당분간 공동명의를 유지하는 방법입니다. 자녀의 학군과 주거 안정 때문에 한쪽이 인수하는 선택이 많지만, 인수하는 쪽의 자금과 대출 여력이 관건이 됩니다. 매각은 계산이 깔끔한 대신 시장 상황에 따라 시간이 걸리고, 공동명의 유지는 가장 피해야 할 미봉책인 경우가 많습니다.
한쪽이 인수하는 경우의 핵심은 대출의 처리입니다. 집 명의를 넘겨받아도 대출 계약이 자동으로 따라오지 않는다는 점을 많은 분들이 놓칩니다. 기존 대출의 채무자를 바꾸려면 은행의 심사와 동의가 필요하고, 인수하는 쪽의 소득과 신용으로 승인이 나지 않으면 명의 이전 자체가 어그러집니다. 실무에서는 인수자가 자기 이름으로 새 대출을 받아 기존 대출을 갚는 방식이 흔히 쓰이므로, 합의 전에 대출 가능 금액부터 은행에 확인해 보는 것이 순서입니다.
공동명의 대출을 그대로 둔 채 헤어지는 것이 왜 위험한지도 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 이혼해도 은행에 대한 책임은 약정대로 남습니다. 상대방이 갚기로 합의했더라도 그 합의는 두 사람 사이의 약속일 뿐이어서, 상대방이 연체하면 은행은 남은 한쪽에게 청구하고 신용에도 흠이 생깁니다. 집을 가져간 쪽이 갚는다는 합의만 믿고 자기 이름을 대출에 남겨 두는 것은, 상대방의 성실함에 자신의 신용을 계속 걸어 두는 일입니다.
매각을 택한다면 정산의 순서를 정해야 합니다. 매매 대금에서 대출과 비용을 먼저 갚고 남는 금액을 합의된 비율로 나누는 것이 기본 틀입니다. 전세를 끼고 있는 집이라면 보증금 반환 일정이 매각 시점과 얽히므로 임차인과의 계약 만기까지 계산에 넣어야 합니다. 매각가와 시점을 두고 다툼이 생기기 쉬우므로, 최저 매도 가격과 매각 기한, 가격 조정의 방법을 합의서에 미리 정해 두면 절차가 매끄러워집니다. 매각과 이전에 따르는 세금 문제는 사안마다 달라 별도의 확인이 필요합니다.
어떤 선택이든 합의서의 문구가 실행을 좌우합니다. 이전 기한과 등기 절차의 협조 의무, 대출 정리의 기한과 방법, 기한을 넘겼을 때의 처리까지 적어야 합니다. 재판이나 조정으로 정리하는 경우에는 조서에 같은 내용을 담아 두면 이행되지 않을 때 강제할 수단이 생깁니다. 살고 있는 쪽과 명의를 가진 쪽이 다른 기간이 생긴다면, 그 사이의 관리비와 대출 이자를 누가 부담하는지도 정해 두어야 뒷말이 없습니다.
당장 정리가 어려워 한시적으로 공동명의를 유지해야 한다면 기한을 못 박는 것이 최소한의 안전장치입니다. 예컨대 자녀의 졸업 시점까지 한쪽이 거주하고 그 후에 매각한다는 식으로 기한과 조건을 합의서에 명시하고, 그 기간의 대출 이자와 세금, 수리비의 부담 주체를 정해 둡니다. 거주하지 않는 쪽의 지분 사용에 대한 정산 방법까지 적어 두면, 유지 기간이 길어져도 분쟁 없이 관리될 수 있습니다. 기한 없는 유지는 결국 소송으로 돌아온다는 것이 실무의 경험칙입니다.
집과 대출의 정리는 금융과 등기, 가족 사정이 한데 얽힌 문제라 순서를 잘못 잡으면 합의 전체가 헝클어집니다. 이혼전문변호사와 함께 재산분할의 큰 틀을 정하기 전에 인수 가능성과 대출 승계 여부부터 확인하고, 실행 일정을 역산해 합의서에 담는 방식으로 접근하면 시행착오를 크게 줄일 수 있습니다. 은행 상담과 법률 상담을 병행하는 것이 이 문제의 정석입니다.
정리하면 집은 인수, 매각, 유지라는 세 갈래 중에서 대출 여력과 자녀의 주거를 기준으로 고르고, 어떤 경우든 공동의 대출 책임을 정리하는 것을 최우선에 두어야 합니다. 명의와 대출과 거주가 각각 누구에게 남는지, 언제까지 어떻게 정리되는지가 문서로 분명해졌을 때 비로소 집 문제는 끝난 것입니다.