시중은행들이 주택담보대출 한도를 잇달아 줄이고 있지만 일부 지역의 실거주 매수 문의는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 전세 매물이 부족하고 전셋값까지 오르면서 전세 대신 매매로 눈을 돌리는 실수요자가 늘고 있기 때문이다. 부동산 투자·컨설팅 전문기업 밸류업이노베이션의 배준형 대표는 “불과 두 달 전 은행에서 가능하다고 안내받은 대출 한도가 잔금을 앞두고 갑자기 줄었다는 사례가 이어지고 있다”며 “대출 문턱은 높아졌지만 일부 지역에서는 실거주 매수 문의가 여전히 이어지고 있다”고 말했다. NH농협은행에 이어 KB국민은행과 하나은행도 최근 MCI(모기지신용보험)·MCG(모기지신용보증) 취급을 제한했다. 이들 상품에 가입하면 소액임차인 최우선변제금을 대출 한도에서 빼는 이른바 ‘방공제’를 적용받지 않을 수 있다. 가입이 막히면서 대출 가능액도 그만큼 줄어들게 됐다. 이에 따라 주택담보대출 한도는 서울에서 최대 5500만원, 경기에서는 최대 4800만원까지 감소할 수 있다. 배 대표는 “최근 한도 축소는 가계부채와 시장 과열을 관리하려는 정책 기조가 반영된 결과”라고 설명했다. 대출 규제에도 매수 문의가 이어지는 배경에는 전세시장 불안이 자리 잡고 있다. 일부 지역에서 전세 매물이 줄고 전셋값이 오르면서 원하는 지역에서 전세를 구하지 못한 실수요자들이 매매시장으로 이동하고 있다는 것이다. 배 대표는 “대출 규제는 통상 매수 수요를 줄이는 방향으로 작용하지만 전세시장까지 불안해지면 상황이 달라진다”며 “전세를 구하지 못한 사람들이 매매 쪽으로 방향을 트는 사례가 실제로 나타나고 있다”고 말했다. 이어 “‘대출을 조이면 집값이 떨어진다’는 단순한 공식만으로 지금 시장을 설명하기 어렵다”며 “대출 규제와 전세 부족, 실거주 수요가 동시에 맞물려 움직이고 있다”고 했다. 규제의 충격은 지역과 차주의 자금 사정에 따라 다르게 나타난다. 동탄과 광교, 용인 수지구 등 경기 남부 일부 지역은 대기업과 산업단지, 반도체 관련 일자리를 바탕으로 실거주 수요가 비교적 유지되고 있다는 분석이다. 반면 자금 여력이 빠듯한 실수요자에게 대출 한도 5000만원 감소는 계약 여부를 가르는 결정적 변수가 될 수 있다. 배 대표는 “잔금 대출이 줄면 부모의 도움을 받거나 신용대출을 추가로 알아봐야 한다”며 “이마저 어렵다면 계약을 포기해야 할 수도 있다”고 말했다. 이어 “같은 규제도 누군가에게는 조정 가능한 변수지만, 다른 누군가에게는 거래 자체를 막는 장벽이 된다”고 덧붙였다. 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책자금 대출은 무주택 여부와 소득, 주택가격 등 일정 요건을 충족하면 이용할 수 있다. 배 대표는 조건에 해당하는 실수요자라면 일반 주택담보대출에 앞서 정책대출 가능성을 확인할 필요가 있다고 조언했다. 그는 집을 사기 전 매물보다 실제 대출 가능 금액을 먼저 확인해야 한다고 강조했다. 두 달 전 상담받은 한도가 지금도 유지된다는 보장이 없는 만큼 MCI·MCG와 방공제 적용 여부, 총부채원리금상환비율(DSR), 기존 신용대출과 정책자금 대출 가능성 등을 계약 전에 다시 점검해야 한다는 것이다. 배 대표는 “잔금일이 임박한 뒤 대출 한도가 줄었다는 사실을 알게 되면 선택지가 급격히 좁아진다”며 “이제는 ‘대출이 되겠지’라는 막연한 생각만으로 계약할 수 있는 시장이 아니다”라고 말했다. 북오산자이 더포레 북오산자이 더포레 모델하우스 북오산자이