.임대차 기간이 끝났는데 임차인이 나가지 않거나, 경매로 부동산을 낙찰받았는데 점유자가 버티는 상황. 소유자 입장에서 가장 답답한 국면이지만, 이때 감정적으로 움직이면 오히려 소유자가 형사 문제에 휘말릴 수 있다. 해법은 명도소송이라 불리는 인도 청구 절차이고, 순서를 알고 준비하면 기간과 비용을 상당히 줄일 수 있다. 부동산전문변호사 실무에서 표준화된 절차가 비교적 뚜렷한 분야이기도 하다.
가장 먼저 새겨야 할 원칙은 자력구제 금지다. 내 건물이라도 점유자의 짐을 마음대로 들어내거나 잠금장치를 바꾸면 주거침입이나 재물손괴 같은 형사 문제가 될 수 있다. 단전이나 단수로 압박하는 것도 업무방해 등으로 번질 수 있다. 점유를 되찾는 길은 판결과 집행이라는 법의 절차뿐이라는 전제에서 출발해야 한다.
소송 전 단계에서는 계약 관계를 정리한다. 기간 만료라면 갱신 거절 통지가 제때 갔는지, 차임 연체를 이유로 한다면 해지 요건을 채웠는지 확인한다. 주택은 2기, 상가는 3기 이상의 차임 연체가 해지 사유가 되는데, 연체액 계산과 해지 통보는 내용증명으로 남겨 두는 것이 안전하다. 이 통지 기록이 소송에서 청구 원인의 뼈대가 된다.
소장을 내기 전에 반드시 검토할 것이 점유이전금지가처분이다. 판결은 소장에 적힌 피고를 상대로만 집행할 수 있어서, 소송 중에 점유자가 바뀌면 애써 받은 판결이 무용지물이 될 수 있다. 가처분으로 점유 이전을 막아 두면 이런 위험이 차단된다. 실무에서는 소 제기와 동시에 또는 그보다 먼저 가처분을 신청하는 것이 통례다.
청구는 인도만 구하는 것이 아니라 돈 문제를 함께 얹는 것이 보통이다. 계약 종료 이후 점유 기간에 대해서는 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있고, 밀린 차임과 관리비도 병합할 수 있다. 임차인의 보증금이 남아 있다면 연체 차임과 부당이득을 공제한 잔액만 반환하면 되므로, 정산 계산서를 정확히 만들어 두는 것이 중요하다.
소송의 기간은 사건마다 다르지만, 다툼이 적은 사건은 몇 달 안에 마무리되기도 하고 쟁점이 붙으면 1년을 넘기기도 한다. 임차인이 유익비나 권리금 문제를 들고나오거나, 계약 해지의 효력 자체를 다투면 심리가 길어진다. 상가 사건에서는 권리금 회수 방해를 둘러싼 손해배상 주장이 맞소송으로 붙는 경우도 있어 미리 대비할 필요가 있다.
판결을 받았다고 끝이 아니다. 점유자가 스스로 나가지 않으면 집행문을 받아 강제집행을 신청해야 한다. 집행관이 계고를 거쳐 짐을 들어내는 방식으로 진행되고, 노무비와 운반비, 보관비까지 소유자가 먼저 부담하게 된다. 이 비용은 점유자에게 청구할 수 있지만 회수가 쉽지 않은 경우가 많아, 전체 셈법에 넣어 두어야 한다.
그래서 실무에서는 소송과 협상을 나란히 굴리는 경우가 많다. 판결까지 가면 강제집행 비용과 시간이 서로에게 손해라는 점을 근거로, 이사비 지원이나 정산 조건을 걸어 임의 인도를 끌어내는 것이다. 조정 절차에서 합의가 되면 조정조서 자체가 집행권원이 되므로 안전장치도 갖춰진다.
상대방의 사정이 특수한 사건은 첫 설계부터 달라진다. 임차인이 행방불명이거나 사망한 경우, 무단 전대로 제삼자가 들어와 있는 경우에는 피고를 누구로 정할지부터 다시 따져야 한다. 현장의 점유 관계를 확인하고 상대방을 정확히 특정하는 것이 소송의 성패를 가르는 기초 작업이다.
증거 준비는 단순하지만 빠뜨리기 쉽다. 계약서, 통지 내용증명과 배달 증명, 연체 내역 계산서, 점유 상황을 보여주는 사진이 기본 묶음이다. 낙찰 사건이라면 매각대금 완납 증명과 인도명령 대상인지 여부부터 확인해야 한다. 인도명령으로 해결되는 점유자라면 정식 소송 없이 훨씬 빠르게 끝낼 수 있다.
부동산전문변호사 조력이 힘을 갖는 지점은 절차의 선택이다. 인도명령으로 갈 사건과 소송으로 갈 사건, 가처분이 필수인 사건과 생략 가능한 사건을 초기에 가려내면 몇 달이 절약된다. 반대로 첫 단추를 잘못 끼우면 판결을 받고도 집행을 못 하는 일이 생긴다.
명도 분쟁의 본질은 시간 싸움이다. 비어 있지 않은 부동산은 수익을 내지 못하므로, 절차를 아는 쪽이 손해를 덜 본다. 감정을 앞세우지 않고 통지, 가처분, 소송, 집행의 순서를 차분히 밟는 것이 결국 가장 빠른 길이다.