.협의가 되지 않아 일단 지분대로 명의만 올려두는 경우가 있습니다. 급한 대로 정리한 것인데 그 상태가 몇 년씩 이어집니다. 그런데 여러 사람이 함께 가진 부동산은 쓰기도 팔기도 어렵습니다. 상속전문변호사가 이 상태를 오래 두지 말라고 하는 이유가 여기에 있습니다.
가장 먼저 문제가 되는 것은 처분입니다. 전체를 팔려면 전원이 동의해야 하는데 한 사람만 반대해도 진행되지 않습니다. 자기 몫만 따로 파는 것은 가능하지만 사려는 사람을 찾기 어렵습니다. 결국 묶여 있는 상태가 계속됩니다.
사용하는 문제도 다툼이 됩니다. 한 사람이 그 집에 살고 있거나 임대를 놓고 있다면 나머지는 아무 이익을 얻지 못합니다. 이 경우 사용한 만큼 정산을 요구할 수 있습니다. 다만 언제부터 얼마인지를 두고 다시 다투게 됩니다.
세금과 관리비도 문제가 됩니다. 재산세는 지분에 따라 나오지만 실제로는 한 사람이 내고 있는 경우가 많습니다. 낸 사람이 나중에 정산을 요구할 수 있으므로 영수증을 남겨두어야 합니다. 몇 년이 쌓이면 금액이 적지 않습니다.
수리나 개보수가 필요할 때도 합의가 필요합니다. 규모에 따라 전원의 동의가 있어야 하는 경우가 있습니다. 급하게 손봐야 하는데 연락이 되지 않으면 방치됩니다. 그 사이에 건물 상태가 나빠집니다.
시간이 지나면 인원이 늘어난다는 점이 가장 큰 문제입니다. 공유자 중 누군가 사망하면 그 지분이 다시 나뉩니다. 세대가 한 번 지날 때마다 관계가 멀어지고 협의는 더 어려워집니다. 지금 인원이 가장 적은 시점입니다.
그래서 어떤 방식으로든 정리해두는 것이 좋습니다. 방법은 크게 세 가지입니다. 한 사람이 다른 사람의 몫을 사서 단독으로 만드는 방법, 팔아서 나누는 방법, 물리적으로 나눌 수 있으면 나누는 방법입니다.
한 사람이 나머지 몫을 사는 방식이 가장 흔합니다. 그 집에 살고 있는 사람이 있다면 자연스럽게 정해집니다. 다만 값을 얼마로 볼지에서 의견이 갈립니다. 감정을 받아 기준을 만드는 방법이 있습니다.
팔아서 나누는 방식은 값이 분명해진다는 장점이 있습니다. 실제 거래 금액을 나누면 되기 때문입니다. 다만 팔릴 때까지 시간이 걸리고 그동안 관리 문제가 남습니다.
물리적으로 나누는 방식은 토지에서 주로 쓰입니다. 건물이 있거나 나누면 가치가 크게 떨어지는 경우에는 적합하지 않습니다. 나눈 뒤에 각자의 몫이 형평에 맞는지도 함께 봅니다.
협의가 되지 않으면 절차 안에서 정하게 됩니다. 이 경우 어떤 방식으로 나눌지도 함께 판단됩니다. 원하는 방식이 있다면 그 이유와 근거를 준비해야 합니다.
절차를 시작하기 전에 상대의 사정을 확인해보는 것도 도움이 됩니다. 돈이 급한 사람과 그 집을 지키고 싶은 사람은 원하는 방식이 다릅니다. 서로 원하는 것이 다르면 오히려 정리가 쉬워지는 경우가 있습니다.
대출이 걸려 있다면 그 처리도 함께 정해야 합니다. 누가 갚고 있었는지, 명의를 바꿀 때 금융기관과 협의가 필요한지입니다. 미리 문의해두지 않으면 절차 중간에 막힙니다.
자기 몫을 담보로 돈을 빌리려는 경우도 있습니다. 그런데 지분만으로는 담보 가치가 낮게 평가되어 거절되거나 조건이 나빠집니다. 결국 정리해야 비로소 쓸 수 있는 재산이 되는 셈입니다. 급한 사정이 생긴 뒤에 정리하려 하면 시간이 부족합니다.
세입자가 있는 경우에도 확인할 것이 있습니다. 보증금을 돌려줄 의무가 누구에게 이어지는지, 계약을 다시 써야 하는지입니다. 세입자에게 상황을 알려두면 갈등이 줄어듭니다.
준비할 자료는 등기부와 시세를 보여주는 자료, 그동안 부담한 세금과 관리비의 기록입니다. 상속전문변호사와 상담할 때 이 세 가지가 있으면 어느 방식이 유리한지 바로 계산됩니다.
금액이 크지 않은 부동산이라면 절차 비용과 비교해봐야 합니다. 다투는 데 드는 돈이 지분의 값을 넘는 경우도 있습니다. 이럴 때는 한 사람에게 넘기고 정리하는 편이 나은 선택이 됩니다.
무엇보다 방치하는 것이 가장 비싼 선택입니다. 관리는 되지 않고 인원은 늘어나며 값은 떨어집니다.
정리하면 정해야 할 것은 방식과 값입니다. 이 두 가지가 정해지면 나머지는 서류의 문제입니다. 방식을 먼저 맞추고 값을 뒤에 이야기하면 대화가 덜 막힙니다. 순서를 바꾸면 첫마디에서 멈추는 경우가 많습니다.