최근 서울시에서 역세권 활성화 사업을 포함해 대규모 ‘직·주·락’ 복합공간을 조성한다고 발표했습니다. 세운지구 6-1-3구역도 업무·숙박·상업·주거가 결합된 47~54층 규모의 복합공간으로 개발하기로 확정했습니다. 이 외에도 광운대 역세권, 서울역 북부역세권 등의 복합개발 프로젝트도 진행 중입니다. 올 8월에는 수서역 환승센터 복합개발 사업도 착공되는 등 초대형 복합시설 개발이 여러 곳에서 진행중이거나 예정입니다. 이런 역세권 초대형 복합시설 개발은 동경이나 오사카, 홍콩처럼 ‘대중교통중심 개발(TOD)’로 진행되는 데요. 홍콩의 공항철도를 타면 거치는 구룡역세권, 센트럴역세권 등이 대표적인 TOD 사례입니다. 해외에 많은 분들을 모시고 견학을 가면 우리도 이렇게 복합개발을 하면 좋겠다고 합니다. 그런데 서울의 경우 복합역세권 개발을 하는 것은 좋은데, 문제는 기존 도심 내 상가들이 점점 더 어려워진다는 것입니다. 경기광주역 라온프라이빗 요즘 아파트에서 자란 MZ세대들이 신축 아파트만 찾는다고 해서 나온 ‘얼죽신’ 열풍이 상업시설에서도 재현되고 있습니다. 성수동의 팝업스토어나 코엑스몰, 잠실 롯데월드몰, 용산 아이파크몰 등 역세권이면서 깨끗한 상가들로 가득 찬 곳들만 MZ세대들이 찾아다니고 있습니다. 반면 기존 도심 내 상권은 온라인 쇼핑과 관광객들의 외면으로 붕괴되고 있습니다. 서울 집합상가 공실률이 올 1~3월에 9.14%로 지난해 4분기보다 증가했습니다. 용산역 일대 공실률은 37.53%로 치솟았습니다. 백화점이나 대형마트, 편의점까지도 매출이 급감하고 있는데요. 이유는 온라인쇼핑이 오히려 더 증가하고 있기 때문입니다. 해외에서도 똑같이 대규모 역세권 개발을 하는데, 왜 유독 우리만 기존 상업시설들이 고전을 할까요. 일단 한국은 온라인 쇼핑 천국입니다. 또 서울을 찾는 해외 관광객들도 명동, 성수동, 홍대, 연남동, 강남역, 코엑스 등에만 몰려 다닙니다. 결국 오프라인 상가는 시간이 가면 갈수록 살아날 가능성은 희박해 지고 있습니다. 지금 서울에서 추진되는 대규모 직·주·락 복합개발 사업이 추진되면 용산역이나 영등포역의 전통 상가들이 공실이 늘고 그 주변은 초토화될 가능성이 높습니다. 예전에는 백화점이나 대형마트, 프리미엄아울렛이 들어오면 낙수효과로 인해 주변이 더 발전된다고 했는데요. 최근에는 이 같은 효과가 거의 없습니다. 특히 MZ세대들은 여름에는 시원하고, 겨울에는 따뜻한 대형 쇼핑몰 실내에서만 머무르고 소비를 하는 경향이 강합니다.경기광주역 라온프라이빗 드림시티 그래서 유독 한국에서만 유럽형 스트리트몰들이 더 빠르게 소멸되고 있는 상황이다. 대규모 직·주·락 복합개발은 미래 도시에 반드시 필요하지만, 그 주변의 상업시설들은 더 빠르게 어려워진다는 점을 감안할 필요가 있을 것 같습니다.