해링턴스퀘어 리버파크 분양실적과 2025년 상반기의 서울 강남권 주택시장은 다시 한번 뜨거운 관심의 중심에 섰다. 한국부동산원에 따르면 6월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.36% 상승해, 2018년 9월 이후 최대폭을 기록했다. 강남구(0.75%), 송파구(0.70%), 서초구(0.65%) 등 강남 3구의 오름폭이 두드러지고, 거래량도 빠르게 늘고 있다. 최근 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 크게 뛰면서, 실수요자와 투자자 모두 '지금 아니면 늦는다'는 불안 심리에 매수에 나서는 '패닉바잉' 현상까지 나타나고 있다. 강남권 집값 상승은 일시적 현상이 아니다.해링턴스퀘어 리버파크 2025년 들어 강남 3구를 중심으로 한 서울 아파트 값은 20주 연속 상승세를 기록했다. 특히 재건축 기대감이 높은 단지들은 분양가 대비 50% 이상 프리미엄이 붙는 등 가격 상승이 두드러진다. 강남권뿐 아니라 인근 판교, 분당, 용인 등 경부 축과 지하철 4호선 라인 등으로 상승세가 확산되는 모습이다. 반면, 지방이나 수도권 외곽은 신규 입주 물량 증가로 가격 조정이 이어지며 서울과의 양극화가 심화되고 있다. 집값 상승의 구조적 원인은 다음과 같이 분석된다. 첫째, 만성적 공급 부족이 근본 원인이다. 강남권은 이미 대부분 개발이 완료되어 신규 주택 공급이 제한적이고, 재건축·재개발이 유일한 공급 창구지만 각종 규제와 공사비 상승, 자금조달 문제로 사업이 지연되고 있다. 2025년 강남 3구의 분양 예정 물량은 전년 대비 60% 가량 줄었다. 둘째, 강남권의 우수한 학군, 교통, 생활 인프라 등 실수요가 꾸준하다. '똘똘한 한 채' 선호 현상은 다주택자 규제 이후 더욱 강화됐다. 여기에 금리 인하 기대감도 매수 심리를 자극하고 있다. 셋째, 정부의 규제 정책이 오히려 가격을 자극하는 역효과를 낳았다. 토지거래허가제 해제 이후 거래량과 가격이 급등했고, 다시 규제가 강화되자 매물 잠김 현상이 심화되었다. 정책의 일관성 부족이 시장 불안을 키우고 있다. 넷째, 스트레스 DSR 3단계 적용 등 대출 규제 강화 시행을 앞두고 대출을 미리 받으려는 수요도 단기적 매수세를 부추기고 있다. 이러한 현상은 서울 내 주택 양극화를 심화시킨다. 강남권과 비강남권, 수도권과 지방의 가격 격차는 사상 최대치로 벌어졌다. 강남권 아파트 한 채를 사기 위해 평균 임금 기준 74년이 걸린다는 분석도 있다. 실수요자중에서 무주택자와 청년층의 내 집 마련 기회는 더욱 멀어졌다. 매물 부족과 가격 급등은 계약 파기, 재계약 요구 등 시장 질서 혼란을 유발하고 투기적 거래가 늘어나며 시장의 건전성이 훼손되고 있다. 지금 필요한 것은 단기적 규제의 반복이 아니라 중장기적이고 일관된 주택 정책이다. 무엇보다 강남권을 포함한 서울 핵심지의 주택 공급을 획기적으로 확대해야 한다. 재건축·재개발 인허가 절차를 합리화하고, 공공주택·임대주택 공급을 병행해 실수요자의 선택지를 늘려야 한다. 동시에 투기성 거래 차단 등 실수요자 위주의 시장 질서 확립이 시급하다. 투기과열지구, 조정대상지역 내 주택에 대해 LTV(담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 한도를 낮춰 자기자본 비중을 높이고 과도한 레버리지 투자를 원천 차단해야 한다. 해링턴스퀘어리버파크 또한, 주택담보대출 규제 강화 조치를 사전 예고 없이 시행하거나, 예고 기간을 1~2일 등 최소화해 가수요가 몰릴 시간을 주지 않는 이른바 비공개 규제 도입 방안을 검토해야 한다. 올해 7월 1일부터 시행 예정인 스트레스 DSR의 3단계 적용 시점이 사전에 공지되면서 이전에 주택담보대출을 받으려는 가수요가 급증한 점이 대표적인 문제점이다. 단, 무주택 실수요자, 생애 최초 구입자, 1주택 처분 조건부 대출자 등은 일정 기간 기존 규정을 적용함으로써, 실수요자 보호장치도 마련해야 한다. 정책의 예측 가능성과 일관성도 중요하다. 정부는 단기적 시장 변동에 일희일비하기보다 공급 확대와 실수요자 보호라는 원칙을 지키며 시장 신뢰를 회복해야 한다. 정부는 강남권 집값 상승을 억제하기 위해 뿌리 깊은 구조적 원인을 해소하는 데 정책 역량을 집중할 때다. 해링턴 스퀘어 리버파크 모델하우스