“집을 알아보기 시작하려던 찰나 6·27 규제가 나와 대출이 예상만큼 나오지 않았다. 결국 전세로 신혼생활을 시작했는데 당시 봤던 집값은 그사이 3억원가량 올라 이제는 살 수 없는 가격이 됐다.”(지난해 9월 결혼한 30세 A씨) 정부가 이른바 ‘닥치고 공급’을 내걸고 주택 공급 확대에 속도를 내고 있지만, 정작 새 주택을 사들일 수요자의 자금줄은 갈수록 좁아지고 있다. 대출과 세제를 통한 수요 억제가 이어지면서 주택을 공급하더라도 이를 받아낼 구매력이 약해지고 있다는 지적이 나온다. 정부는 조만간 수도권 공공택지와 유휴부지 등을 활용한 공급대책을 발표할 것으로 알려졌다. 그러나 지난해부터 연이어 도입된 대출 규제로 수도권 실수요자의 주택 구매 여력이 크게 줄어, 집값 안정 효과를 가져올 수 있을 지 우려의 목소리가 크다. 현재 수도권과 규제지역에서는 지난해 6·27 대출규제 후 주택 매수 목적으로 받을 수 있는 주택담보대출의 최대한도가 6억원으로 제한됐다. 이어 10·15 대책에서는 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 한도를 차등화했다. 수도권·규제지역 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한도 3%로 높였다. 대출 규제가 발표될 때마다 서울 아파트 거래시장도 급격히 얼어붙었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 6월 1만1269건이었던 서울 아파트 매매 거래량은 6·27 대책 직후인 7월 4149건으로 63.2% 감소했다. 이후 추가 규제 시행 전 ‘막차 수요’가 몰리면서 거래량은 다시 늘었다. 지난해 10월에는 8532건까지 증가했지만 10·15 대책 시행 이후인 11월 3390건으로 60.3% 급감했다. 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞뒀던 올해 5월에도 8925건이 거래됐으나, 6월에는 5212건으로 41.6% 줄었다. 대출 규제의 영향은 기존 주택 매매시장에 그치지 않았다. 6·27 대출규제 당시 정부가 수도권과 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지하면서 새 아파트 입주 과정에서 전세를 놓아 잔금을 마련하는 방식도 막혔다. 수분양자가 분양대금을 완납하고 소유권 이전을 마치기 전까지 세입자가 전세대출을 받기 어려워진 것이다. 자기자금이 부족한 수분양자는 입주와 잔금 납부에 어려움을 겪고, 신축 단지에서 한꺼번에 나오던 전세 공급도 제한될 수 있다는 우려가 나온다. 문제는 수요자의 자금 여력이 줄어드는 사이 주택 가격과 분양가는 빠르게 오르고 있다는 점이다. 서울 아파트 평균 매매가격은 15억9489만원(KB부동산·7월 기준)으로 사상 처음으로 16억원 돌파를 목전에 두고있다. 올해 상반기 전국 아파트 평균 분양가도 3.3㎡당 2143만원(부동산R114)으로 지난해 평균 2096만원보다 2.2% 올랐다. 전국 평균 분양가가 3.3㎡당 2100만원을 넘어선 것은 이번이 처음이다. 서울 아파트 평균 분양가는 같은 기간 3.3㎡당 5131만원에서 5897만원으로 14.9% 상승했다. 상승액은 766만원으로 전국에서 가장 컸다. 평균 분양가만 놓고 보면 전용면적 84㎡ 규모 아파트의 분양대금이 단순 환산 기준 20억원 안팎에 이르는 셈이다. 실제 핵심 입지의 정비사업에서는 84㎡(이하 전용면적) 분양가가 20억원 후반까지 치솟고 있다. 지난 5월 서울 동작구 노량진8구역을 재개발해 공급한 ‘아크로 리버스카이’ 84㎡ 최고 분양가는 27억9580만원, 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 7733만원으로 책정됐다. 이렇듯 서울의 신축 아파트 국민평형(84㎡)의 분양가가 큰 폭으로 오르면서 정부의 세제개편 방향도 수요자 부담을 키울 것으로 보인다. 정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 사실상 시가 20억원(공시가격 14억원)을 넘기면 종합부동산세 과세 대상인데, 최근 분양가 흐름에 따르면 소유권 이전과 동시에 사실상 세 부담이 확정된 것과 같다. 시장에서는 공급 대책이 실제 집값 안정으로 이어지려면 공급 물량뿐 아니라 이를 소화할 실수요자의 구매력도 함께 고려해야 한다는 지적이 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공급을 늘리면서 대출은 축소하는 것은 대표적인 ‘엇박자 정책’”이라고 지적했다. 박 교수는 “서울 주택가격이 20억원에 육박하는 상황에서 대출 없이 집을 살 수 있는 사람은 사실상 현금 부자뿐”이라며 “지금처럼 실수요자의 자금 조달을 막아놓으면 공급을 늘려도 이를 받아낼 수요가 사라질 수 있다”고 말했다. 상동역 롯데캐슬 상동역 롯데캐슬 모델하우스 부천 상동역 롯데캐슬