.부동산 거래 사고의 상당수는 계약서에 도장을 찍기 전에 이미 예정되어 있다. 등기부에 적힌 권리관계를 제대로 읽지 않고 계약한 것이 뒤늦게 문제로 터지는 것이다. 부동산전문변호사 상담 사례를 보면, 분쟁이 벌어진 뒤에 찾아온 사건의 절반은 계약 전에 등기부 한 장만 꼼꼼히 봤어도 피할 수 있었던 유형이다. 계약 전 권리 분석은 비용이 아니라 보험이다.
등기사항증명서는 세 부분으로 나뉜다. 표제부는 부동산 자체의 표시로, 소재지와 면적, 건물의 구조가 적힌다. 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이다. 계약 상대방이 갑구의 현재 소유자와 일치하는지 확인하는 것이 모든 검토의 출발점이고, 신분증과 등기부상 인적사항을 대조하는 기본 절차를 건너뛰면 안 된다.
갑구에서 살펴야 할 것은 소유자 이름만이 아니다. 가등기가 있다면 장차 본등기가 이루어질 때 그보다 늦은 권리가 무너질 수 있고, 압류나 경매개시결정 기입이 있다면 그 부동산은 이미 다른 분쟁의 한복판에 있는 것이다. 처분을 막는 등기가 붙어 있는 물건은 아무리 조건이 좋아도 일단 멈추고 경위를 확인해야 한다.
을구의 중심은 근저당권이다. 여기서 자주 하는 실수가 채권최고액을 실제 빚으로 착각하는 것이다. 채권최고액은 통상 실제 대출금의 백이십에서 백삼십 퍼센트로 설정되므로, 잔금으로 말소가 가능한지는 금융기관이 발급하는 대출 잔액 확인으로 따로 계산해야 한다. 잔금 당일 상환과 말소가 동시에 처리되도록 특약을 넣고, 말소 서류가 준비되었는지 확인한 뒤 돈을 보내는 것이 안전한 순서다.
신탁 등기가 되어 있는 부동산은 완전히 다른 셈법이 필요하다. 등기부에 신탁이라고 적혀 있으면 대내외적 소유자는 수탁자인 신탁회사이고, 원소유자와의 계약은 효력이 문제될 수 있다. 반드시 신탁원부를 발급받아 처분 권한이 누구에게 있는지, 수탁자와 우선수익자의 동의가 필요한지 확인해야 한다. 신탁 부동산 임대차 사고는 최근 몇 년 사이 가장 반복되는 유형이다.
등기부에 나오지 않는 권리도 있다. 대표적인 것이 주택과 상가의 임차권이다. 대항력을 갖춘 임차인은 등기 없이도 새 소유자에게 보증금 반환을 주장할 수 있으므로, 전입세대 확인서와 확정일자 부여 현황을 떼어 실제 거주자와 보증금 규모를 파악해야 한다. 매매라면 임차인 승계 조건을, 임대차라면 선순위 보증금 합계를 계약 조건에 반영할 일이다.
서류의 발급 시점도 권리 분석의 일부다. 등기부는 계약 당일 아침에 새로 발급받아야 하고, 잔금일에 다시 한 번 확인해야 한다. 계약과 잔금 사이의 몇 주 동안 새로운 등기가 기입되는 사고가 실제로 일어나기 때문이다. 인터넷 등기소에서 몇 분이면 확인할 수 있는 일을 생략해 수억 원이 걸린 분쟁으로 가는 경우가 드물지 않다.
대리인과 계약하는 경우에는 위임의 진정성까지 확인 범위가 넓어진다. 인감증명서가 붙은 위임장, 소유자 본인과의 통화나 영상 확인, 대금의 소유자 명의 계좌 입금이 기본이다. 배우자나 자녀라는 말만 믿고 계약했다가 무권대리로 계약 효력이 부정되면, 돌려받을 길은 그 대리인의 자력에 달리게 된다.
토지와 건물의 등기부를 각각 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 토지에만 근저당이 있거나 건물 소유자와 토지 소유자가 다른 경우, 법정지상권이나 철거 분쟁 같은 복잡한 문제가 잠복해 있을 수 있다. 집합건물이라면 대지권 등기가 정리되어 있는지도 봐야 한다.
권리 분석이 힘을 갖는 시점은 계약서 특약을 설계할 때다. 발견된 위험을 잔금 전 말소 조건, 대금 직접 상환 조건, 위반 시 해제와 배상 조건으로 계약서에 옮겨 적어야 분석이 실제 안전장치가 된다. 부동산전문변호사 검토를 계약서 작성 단계에 받으면 위험을 조건으로 바꾸는 이 작업까지 한 번에 정리할 수 있다.
등기부 밖의 공부도 함께 본다. 건축물대장에서 위반건축물 표시가 있는지 확인하면 이행강제금 부담을 미리 알 수 있고, 토지이용계획확인원을 떼면 개발 제한이나 도로 저촉 같은 공법상 제한이 드러난다. 등기부가 사적 권리의 지도라면 이 서류들은 공적 규제의 지도라서, 두 장을 겹쳐 봐야 그 부동산의 실제 가치가 보인다. 마지막으로 현장을 방문해 서류와 다른 점유자나 무단 증축 흔적이 없는지 살피면 확인이 완성된다.
거래 금액이 클수록, 권리관계가 조금이라도 낯설수록 검토의 깊이는 달라져야 한다. 등기부와 신탁원부, 전입세대 확인까지 계약 전에 갖춰 읽는 습관이 분쟁을 만나지 않는 가장 확실한 방법이다.