.부동산을 사고 나서 뒤늦게 심각한 문제를 발견하는 일은 드물지 않다. 겉으로는 멀쩡해 보이던 건물에서 물이 새거나, 눈에 보이지 않던 구조상의 결함이 드러나거나, 계약할 때 들었던 것과 실제 상태가 전혀 다른 경우가 그렇다. 이럴 때 매수인은 손해를 고스란히 떠안아야 하는지 막막해진다. 부동산전문변호사는 이런 상황에서 매도인이 져야 할 책임의 범위가 어디까지인지를 먼저 정리하고, 매수인이 무엇을 요구할 수 있는지를 가려낸다.
매매의 목적물에 하자가 있을 때, 파는 사람은 일정한 조건 아래 그에 대한 책임을 진다. 여기서 하자란 그 물건이 통상 갖추어야 할 성질이나 계약에서 예정한 상태를 갖추지 못한 것을 말한다. 다만 모든 문제가 곧바로 책임으로 이어지는 것은 아니다. 매수인이 계약할 때 이미 알고 있었거나 조금만 주의했다면 알 수 있었던 흠에 대해서는 책임을 묻기 어려운 경우가 있다. 그래서 문제가 된 하자가 어떤 성격인지, 계약 당시 어떤 설명이 오갔는지를 먼저 따져야 한다.
하자를 발견했다면 대응의 순서가 중요하다. 우선 문제의 상태를 사진과 영상, 전문가의 점검 결과 같은 객관적인 자료로 남겨 두어야 한다. 시간이 지나면 원래 상태가 어땠는지 입증하기가 점점 어려워지기 때문이다. 그리고 하자를 확인한 뒤에는 이를 매도인에게 알리고 문제를 제기하는 과정을 미루지 않는 편이 좋다. 대응이 늦어질수록 매도인은 매수인의 관리 부실을 이유로 책임을 회피하려 들기 쉽다.
요구할 수 있는 내용은 하자의 정도에 따라 달라진다. 수리로 해결할 수 있는 문제라면 그에 드는 비용을 손해로 청구하는 방식이 있고, 하자가 지나치게 중대해 애초에 계약의 목적을 이룰 수 없는 정도라면 계약 자체를 되돌리는 것까지 검토할 수 있다. 어느 쪽을 택할지는 하자의 심각성과 회복 가능성, 그리고 매수인이 그 부동산을 통해 얻으려 했던 목적을 함께 놓고 판단해야 한다.
분쟁에서는 결국 그 하자가 언제부터 있었는지가 핵심으로 떠오른다. 매도인은 대개 자신이 넘겨준 이후에 생긴 문제라고 주장하고, 매수인은 처음부터 잠재해 있던 결함이라고 맞선다. 그래서 계약 당시의 상태를 보여 주는 자료와 하자의 원인을 밝히는 점검 결과가 승부를 가르는 근거가 된다. 감정적인 다툼보다 이런 객관적 자료를 얼마나 잘 갖추었느냐가 결과를 좌우한다.
하자를 발견했을 때 이를 언제 어떻게 알리느냐도 중요하게 다루어진다. 문제를 확인하고도 오랫동안 아무런 조치 없이 지내다가 뒤늦게 책임을 묻겠다고 나서면, 매도인은 그사이에 생긴 문제이거나 관리를 소홀히 한 탓이라고 맞서기 쉽다. 그래서 하자를 확인한 시점과 그 상태를 기록으로 남기고, 이를 상대에게 알린 사실도 증거로 확보해 두는 편이 안전하다. 대응이 빠를수록 책임의 소재가 분명해진다.
매도인이 하자를 알면서도 알리지 않고 넘긴 경우는 더욱 무겁게 다루어진다. 팔기 전에 이미 문제를 인지하고 있었으면서 이를 숨겼다면, 매수인이 입은 손해에 대한 책임의 폭도 그만큼 넓어질 수 있다. 그래서 매도인이 그 하자를 언제부터 알고 있었는지, 이를 감추려 한 정황이 있는지를 살피는 일이 분쟁에서 중요한 실마리가 된다.
반대로 매수인도 계약 전에 살필 수 있었던 부분은 스스로 확인해 두는 것이 바람직하다. 꼼꼼히 둘러보고 필요하면 전문가의 점검을 받는 과정을 거치면, 나중에 문제가 생겼을 때 자신이 주의를 다했음을 보여 줄 수 있다. 이런 준비는 분쟁을 예방할 뿐 아니라, 다툼이 벌어졌을 때 자신의 입장을 뒷받침하는 근거가 되기도 한다.
다투는 하자가 어떤 성질의 것인지도 구분해 보아야 한다. 물이 새거나 구조가 부실한 것처럼 눈으로 확인되는 문제가 있는가 하면, 권리 관계에 얽힌 제약처럼 겉으로 드러나지 않는 문제도 있다. 어느 쪽이냐에 따라 확인하는 방법과 다투는 방향이 달라진다. 그래서 문제의 성격을 먼저 가려내고, 그에 맞추어 어떤 자료를 갖출지를 정하는 것이 대응의 출발점이 된다. 부동산전문변호사는 이런 구분에서 출발해 대응의 큰 방향을 잡는다.
부동산 거래는 오가는 금액이 크기에 하나의 하자가 큰 손해로 이어지기 쉽다. 이러한 변호인은 발견된 문제가 책임을 물을 수 있는 하자인지, 어떤 방식으로 회복을 요구하는 것이 유리한지를 자료에 근거해 판단하고, 매수인이 부당하게 손해를 떠안지 않도록 대응의 방향을 잡아 준다. 큰 거래일수록 작은 하자 하나가 남기는 여파를 가벼이 볼 수 없기 때문이다.