서울 중구 을지로 3가 인근에 들어설 프라임급 오피스 ‘원엑스(ONE X)’는 당초 내년 준공할 예정이었다. 하지만 인허가 절차가 지연되면서 준공이 3년이나 연기됐다. 연면적 17만㎡ 규모의 강북 최대 오피스 개발사업으로 주목을 받았지만 올 4월에야 사업시행계획 인가를 받아 착공이 가능해졌다. 서울 중구에서 진행 중인 서울역 북부역세권 복합개발사업도 준공 시점이 당초 2027년에서 2029년으로 2년이나 후퇴했다. 철도 유휴부지를 연면적 34만㎡ 규모의 빌딩으로 개발하는 프로젝트인데, 공사비 급등 등 문제가 겹치며 준공이 지연된 것이다. 서울 도심 중심업무지구(CBD)에 향후 5년간 공급할 오피스 물량이 당초 계획의 3분의 1수준에 그칠 전망이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규제 강화와 더불어 오피스 공급 전망에 대한 예측 오차가 큰 점이 사업 속도에 영향을 미친 것이다. 서울 오피스 임대가격지수가 상승 추세인 가운데 향후 ‘공급 가뭄’으로 임대료가 더욱 상승할 것이라는 전망이 나온다. 4일 상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 2029년까지 CBD에 예정된 오피스 개발사업은 총 36건, 약 254만㎡에 달한다. 이는 2003년부터 올해까지 연평균 공급량보다 1.6배 많은 규모다. 그러나 이중 현재 착공이 진행된 프로젝트는 11건에 불과한 것으로 나타났다. 원엑스, 양동4-2구역 정비사업과 더불어 서울역 북부역세권 복합개발 등 다수의 사업이 지연되며 나타난 결과로 풀이된다. 상업용 부동산 서비스 업체의 한 관계자는 “CBD 내 개발을 추진 중인 다수의 오피스가 사업성을 재검토하고 있다”며 “경기 침체와 공사비 상승에 착공 전 프로젝트들은 앞으로도 착공 여부가 불투명하다”고 말했다. 부동산 서비스 기업들은 당초 내년부터 2031년까지 CBD에 430만㎡의 오피스가 공급될 것으로 예측했다. 이는 지난해까지 인허가 실적을 토대로 분석한 결과다. 그러나 사업 지연과 사업성 재검토로 실제 공급은 150만㎡에 그칠 것으로 보인다. 한 자산운용사는 올해부터 2028년까지 CBD 오피스 공급 예측치를 지난해 말 158만㎡에서 올해 6월 86만㎡로 조정한 바 있다. A 시행사 관계자는 “지난해만 해도 과잉공급 우려에 금융권이 대출을 조이면서 고민이 컸는데, 올해는 반대로 공급가뭄 전망에 준공 시점을 앞당겨야 하는 상황”이라고 말했다. 오피스 공급 속도에 영향을 준 요인은 오락가락한 공급 전망이다. 공급 전망이 워낙 급변해 사업 속도에 영향을 주고 있는 것이다. 한 상업용 부동산 전문가는 “오피스 공급자의 이해관계에 따라 공급 물량 전망치가 급변하는 경우가 적지 않다”며 “이 같은 시장 교란행위가 수요공급 예측에 악영향을 미치며 공급 속도를 높이는 데 장애 요인이 되고 있다”고 지적했다. 남사 힐스테이트 또 다른 요인은 공사비 급등이다. 한국건설기술연구원 공사비 원가관리센터에 따르면 올해 6월 비주거용 건물 건설공사비지수(2020년=100)는 130.63으로 2021년 6월(111.60)과 비교해 4년 새 17% 상승했다. 서울 성동구에 들어서는 한 오피스 개발사업의 공사비는 3.3㎡당 800만 원에서 1200만 원으로 50%가량 뛰었다. 건설사의 한 관계자는 “대형사가 PF에 참여하는 프라임 오피스의 경우 상승분을 감내할 수 있지만, 일반 오피스는 공사비 탓에 사업 중단이 빈번한 상황”이라고 설명했다. 지방자치단체의 과다한 공공 기여 요구로 인해 수익성이 떨어지는 점도 공급을 가로막는 요인이다. B시행사 관계자는 “오피스 개발로 수익을 내려면 기본적으로 용적률 1500% 이상이어야 한다”며 “이를 위한 지자체의 공공 기여 요구는 계속 상향되는 반면 공사비를 포함한 원가는 높아지고 있어 수익성은 점점 하락할 수밖에 없는 구조”라고 토로했다. 부동산 전문가들은 오피스 공급에 차질이 빚어지면서 향후 임대료 상승 우려가 클 것으로 내다봤다. 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 오피스 임대가격지수는 전 분기 대비 1.06% 상승했다. 신규 공급 부족 등의 여파로 서울 강남대로와 테헤란로, 광화문 일대 오피스 공실률이 낮아진 영향 때문이다. 부동산업계에 따르면 현재 서울 오피스 공실률은 자연 공실률로 평가하는 5% 수준으로 알려졌다. 상업용 부동산 기업의 한 관계자는 “재택근무 확산에도 불구하고 사무실 내 1인당 사용 면적이 넓어지면서 오피스 임차 공간은 확대되고 있다”며 “신축 및 최신 시설을 갖춘 오피스로 수요가 쏠리면서 2030년 CBD 오피스 공실률은 자연 공실률을 제외하고 0%에 가까울 것”이라고 언급했다. 용인 남사 힐스테이트