"요즘은 이주비 대출 받고 슈르 사거나, 위버로 갑니다. 과천 이주민들은 물론 외지인까지 들어오니 연초부터 1억씩 계속 오르는 추세죠." 과천 별양동 인근 한 공인중개사는 단지 지도 위에서 8·9단지와 슈르를 번갈아 가리켰다. 기자가 찾은 과천주공 8·9단지엔 이삿짐 차량이 들어오고 있었고, 외곽엔 6월까지 ‘이주 마무리 안내’ 플래카드가 내걸려 있었다. 과천역에 나오자마자 위치한 과천주공 8·9단지. 지난 3월부터 본격적인 재건축 이주에 들어갔고, 4월 말부터는 이주비 지급도 시작되며 매수 수요가 시장에 본격 유입되고 있다. 바로 맞은편의 과천5단지 역시 다음 달부터 이주에 돌입할 예정이라, 실거주용 전세 매물은 더욱 귀해질 전망이다. 이처럼 재건축 이주가 동시다발적으로 진행되며 실거주 전세 수요가 매매 수요로 전환되는 구조가 과천 가격 상승의 원인으로 작용하고 있다. 과천 A 공인중개사는 "세 단지를 합치면 약 3,000세대가 순차적으로 빠져나가는 대규모 이주 국면"이라며 “이주 수요가 본격화하면서 매매가가 빠르게 오르면서 거래라기보단 ‘선점’의 개념으로 바뀌고 있다”고 말했다. 특히 래미안슈르와 위버필드 전용 59㎡, 84㎡가 가장 인기다. 래미안슈르는 과천에서 ‘입문 단지’로 통하는 대표적인 실거주 매물이다. 이 아파트는 과천의 첫 재건축 단지로 인기를 끌었으며, 현재는 신축 단지들보다 상대적으로 저렴한 구축 아파트다. B공인중개사는 "이주비가 보통 10억 원 전후로 나오는데 과천 이주민 수요뿐 아니라 잠실이나 강남에서 넘어온 외부인도 많다"며 "이런 수요가 3월 아파트 매매 100건 이상 만든 원인이고 4월 들어 선 매매건이 줄었지만 가격은 떨어지지 않고 있다"고 설명했다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 4월 과천의 아파트 거래 중 62.5%가 신고가 또는 동일가 수준에서 거래됐다. 이는 강남구(59.0%)보다도 높은 수치로, 한 달 새 1억~2억 원씩 상승한 거래 사례도 속출하고 있다. 이른바 '과천발 앵커링 효과'가 시장에 확산되는 흐름이다. 한국부동산원이 발표한 2025년 1월 1주부터 5월 둘째 주까지의 아파트 매매가격 누적 변동률을 보면 과천은 5.28% 상승해 전국 1등을 찍었다. 송파(4.90%)·강남(4.50%)·서초(4.05%)보다 높은 오름세를 보인 모습이다. 강남 바로 옆, 지하철 4호선과 GTX-C 예정역이 있는 과천은 원래도 주목받는 지역이었다. 하지만 최근의 상승세는 단순한 호재가 아닌, 구조적인 수급 불균형에서 비롯된 흐름이라는 분석이 나온다. 입지는 강남권 수준이지만 공급은 ‘제로’에 가까운 상황에서, 재건축 이주 수요까지 한꺼번에 몰리면서 가격이 빠르게 반등하고 있다는 것이다. 실제로 과천의 아파트 입주 물량은 2021년 5,553가구에서 2023년 1,380가구로 급감했고, 2025~2026년에는 신규 입주 단지가 없다. 정비사업 외 소규모 공급도 부진한 상태다. 권대중 서강대 부동산대학원 교수는 "과천은 갑자기 수요가 폭발하는 지역은 아니지만, 정비사업 이주 시기에는 실수요가 집중적으로 분출되는 구조"라며 "공급까지 막히면 단기 가격 급등은 피하기 어렵고, 과천은 희소성과 대체 수요를 모두 갖춘 만큼 상승세가 쉽게 꺾이긴 어려울 것"이라고 말했다. 남사 힐스테이트 현장에서는 외부 수요까지 가세하며 매물 부족 현상이 뚜렷해지고 있다.용인 남사 힐스테이트 과천의 한 공인중개사는 "토지거래허가제 재지정으로 매수를 놓친 갭투자자들의 수요들이 과천에 몰리면서 가격을 밀어올리고 있다"고 분위기를 전했다. 최근에는 과천의 상승세가 인접 지역으로까지 번지고 있다.중개업계에 따르면 과천 본도심 가격이 오르면 지식정보타운, 평촌, 분당 등에서도 동반 상승 기대감이 형성되고 있으며, 이미 일부 단지에서는 문의가 늘고 있다는 반응도 나오고 있다. 이 같은 흐름은 공급이 막힌 시장 구조와 강남 대체 수요, 정비사업 이주가 맞물린 결과로, 단기에 꺾이기보단 당분간 지속될 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다.