제21대 대통령 선거가 끝나고 새 정부가 들어서는 가운데, 이재명 대통령은 ‘주택 공급 확대’를 핵심 공약으로 제시하고 나섰다. 집값 폭등기를 맞았던 과거에 과세 등 수요억제 위주 정책이 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 강화하고 주택 시장 양극화가 확대됐다는 진단을 받아들인 것이다.용인남사더클러스터 아울러 중산층 및 저소득층을 위한 공급확대도 약속했다. 이 대통령은 선거 유세 기간 당시 서초구·강남구를 찾아 “세금은 다른 제재 수단으로 사용되면 정당성을 얻기 어렵다”며 “수요 과다로 집값이 오르면 세금으로 수요를 억압해서 가격을 관리하는 게 아니라 공급을 늘려서 적절한 가격을 유지하겠다”고 약속했다. 실제 민주당의 정책 공약집에 따르면 이 대통령 측은 초고가 아파트 가격상승 억제 중심에서 중산층·저소득층을 위한 주택공급 중심의 주거 정책에 집중하겠다는 계획을 밝혔다. 주택 공급 대상은 실수요자로 한정하고 생애최초 등 무주택 실수요자에게는 핀셋형 금융지원도 약속했다. 신혼부부·다자녀 가구를 위한 특별공급도 늘린다. 공공임대주택 공급 시 신혼부부에게 우선 공급하고, 신혼부부 기간 요건을 10년까지 확대해 특별공급 물량도 확대한다. 전세사기 및 전월세 가격 안정을 위해 전세보증금을 주택가격 대비 일정 수준 이하로 유지하는 임대인에게 인센티브를 도입하고, 임차인을 위한 보증제도도 개선한다. 구체적으로 공급확대를 위해선 ▷주택공급 신속인허가 제도 도입 ▷도시분쟁조정위원회의 심사대상에 공사비분쟁 조정 포함 등의 방법이 공약으로 나왔다. 주택 인허가 기간을 단축해 사업비를 절감시키고, 공사비의 투명성을 담보해 고분양가 문제를 해소하겠다는 방침이다. 재개발·재건축 절차 및 용적률·건폐율 등을 완화하겠다고 밝혔다. 단 여기에는 ‘공공성 강화의 원칙’ 하에 진행한다는 단서가 붙었다. 정비사업 규제를 완화하겠다는 의지로 풀이되지만, 문재인 전 정부가 공공 주도로 펼쳤던 도시재생 및 재개발 사업을 이어가겠다는 뜻으로도 해석 가능한 대목이다. 중·저소득층을 위한 공공임대주택도 공급을 확대한다. 공공임대 비율을 단계적으로 확대해 나갈 계획인 가운데 ▷맞춤형 공공임대 ▷부담가능주택 등을 확대한다. 특히 쪽방촌 등 주거 취약 계층 해소를 위한 대책을 마련해 영구·국민임대 주택 주거환경을 개선하겠다는 내용이 공약에 포함됐다. 이번 정부가 정책의 방향키를 공급으로 잡은 건, 과세 및 대출 규제를 중심으로 했던 문재인 전 정부의 수요 억제 정책이 부동산 가격 폭등의 결과를 낳았다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다. 대표적으로 문 정부는 서울 강남 재건축 시장에 대한 핀셋 규제를 비롯해 전월세상한제와 계약갱신청구권을 포함하는 임대차2법, 그리고 조정대상지역·투기지역·투기과열지구 확대 지정 등을 시행했다. 코로나19, 금리인하 국면과 맞물리며 집값이 폭등하자 다주택자에 대한 종합부동산세 강화까지 이뤄졌다. 하지만 정부의 의도와 달리 대출 총량 규제, 징벌적인 조세정책 등은 결국 서울을 비롯한 수도권 전역의 집값을 밀어 올리는 ‘풍선효과’로 이어졌고, 초고가 주택 가격의 천장이 뚫리며 집값 양극화의 결과를 낳았다. 당시 한 전문가는 “(문 정부의 정책은)국내 주택시장의 독특한 기제인 유기적인 매매시장과 전월세 시장의 관계에 대한 이해 부족, 투기적 행태에 매몰된 과도한 규제 등의 문제점을 안고 있다”며 “반복된 규제정책의 발표와 적절한 공급 확대를 만들어내는 데 실패한 결과”라고 분석하기도 했다. 또 이 대통령의 공급 중심 메시지가 최근 서울시가 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담)이라 불리는 강남권 지역을 토지거래허가구역(토허구역)에서 해제했다 재지정하는 등 오락가락 정책을 펼친 걸 의식한 결과라는 분석도 나온다. 이 대통령은 후보 시절 오세훈 서울시장을 겨냥해 “뜬금없이 토지허가를 풀었다가 갑자기 다시 묶어서 규제지역 넓혔다면서 정책을 왔다 갔다 해 시장 불안하게 해선 안 된다”며 “앞으로 안정적인 부동산 정책으로 시장 존중하고 무리해서 누를수록 많이 오르는 이상한 현상 유발하지 않도록 할 것”이라고 밝혔다. 하지만 전문가들은 이 대통령의 단순 공급 정책만으론 최근 심화한 ‘똘똘한 한 채’ 기조를 완화하기엔 부족할 거라는 지적도 내놓는다. 실제 윤석열 전 대통령은 취임 이후 종합부동산세 완화 등 전 정부의 다주택자와 고가주택 대상 과세 정책을 개편할 계획이었지만, 끝내 실행되지 못했다. 후임 정부가 ‘부자 감세’ 등 프레임에 갇힌다면 적극적인 수요 억제 완화를 진행하기 어려울 거란 전망이 나오는 것이다. 게다가 주택담보대출 금리가 최근 3%대에 진입하고, 이달 들어 한국은행이 기준금리도 인하하면서 주택 매수심리는 언제라도 살아날 수 있는 상황이다. 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되지만 금리 인하 기조로 인해 사실상 대출 규제 효과가 상쇄될 것이라는 전망도 나온다. 자산가가 몰리는 강남 등 초고가 아파트와 정비사업 호재가 있는 재건축·재개발 단지는 상승세가 이어질 가능성이 크다. 용인 남사 더클러스터 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “강남·서초 가격이 뛰는 데 대해 공급을 통해 적절한 가격을 유지하겠다는 건 실현하기 상당히 어려운 과제”라며 “‘똘똘한 한 채를 완화하기 위해선 적절한 수요 관리가 불가피할 것”이라고 내다봤다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장 역시 “강남권은 대출·세금·청약·정비사업 등 일명 ‘패키지 규제’가 이뤄지기 때문에 공급이 일어나기 어렵다”며 “분양가상한제를 해지하면, 또 분양가가 어마어마하게 비싸져 공급효과가 약해지기 때문에 밸런스를 맞추기가 쉽지 않을 것”이라고 분석했다. 용인 남사 더클러스터 모델하우스