28일부터 주택담보대출 한도가 6억원 미만으로 축소되고 실거주 요건도 강화된다. 강남 3구나 마포구 등 고가 아파트를 노리던 실수요자들 사이에서는 내 집 마련의 사다리마저 사라졌다는 한숨이 터져 나오고 있다. 정부가 전날 발표한 '긴급 가계부채 관리 강화 방안'에 대해 부동산 전문가들은 강남권 등 과열 지역을 겨냥한 고강도 대출 규제라는 점에서 단기적인 시장 진정 효과는 기대할 수 있다고 봤다. 하지만 실수요자, 특히 젊은 층의 내 집 마련을 어렵게 하고 외곽 지역으로의 풍선효과를 유발할 수 있다는 우려도 적지 않았다. 공급 대책 없이 규제 일변도로는 한계가 뚜렷하다는 지적이 나온다. 전문가들은 대체로 이번 대책이 최근 과열 양상을 보인 고가 아파트 시장에 단기적으로는 제동을 걸 수 있을 것으로 평가했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "강남권과 한강 벨트(마포·용산·성동·광진) 등 과열 지역을 정조준한 고강도 규제"라며 "수요 감소로 고가 아파트 밀집 지역은 숨 고르기 국면에 들어갈 것"이라고 말했다. 그는 "강남 아파트를 현금 부자만 산다는 건 큰 오해"라며 "실제로는 대출을 많이 끌어다 사는 경우가 많기 때문에 이번 규제가 강남권과 한강변 아파트에 가장 큰 영향을 줄 것"이라고 했다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩 장도 "주담대 한도 제한과 실거주 요건 강화는 사실상 갭투자 차단 효과가 있다"며 "한강벨트 과열 분위기에 제동이 걸릴 것"이라고 분석했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수 역시 "실거주 요건을 대폭 강화해 토지거래허가구역 수준의 강한 규제가 됐다"며 단기 위축을 예상했다. 경기광주역 라온프라이빗 하지만 실수요자, 특히 대출 의존도가 높은 20~30대에게는 이번 대책이 오히려 내 집 마련의 진입 장벽이 된다는 우려가 크다. 이창무 교수는 "대출 한도를 6억원으로 제한한 조치는 자산이 적은 실수요자에게 타격을 줄 수 있다"며 "고가 아파트 보유자는 자기 자금으로 매입할 수 있지만 실수요자는 기회 자체가 줄어든다"고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "실질적인 공급 확대 방안은 빠진 데다 생애 최초 대출까지 제한해 젊은 층의 내 집 마련이 더 어려워졌다"고 했다. 함영진 랩장도 "전격적이고 이례적인 규제 발표 방식에 볼멘소리가 나올 수 있다"며 "디딤돌·버팀목 등 서민층이 주로 이용하는 정책 대출까지 일제히 제한한 것은 과도하다는 비판이 제기될 수 있다"고 했다. 서울 인기지역 수요가 위축되면 중저가 아파트 밀집 지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과' 가능성도 제기됐다. 함영진 랩장은 "6억~8억원대 매물이 몰린 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역으로의 풍선효과를 주의 깊게 지켜봐야 한다"고 했고 고종완 원장도 "외곽지역 집값이 들썩일 가능성이 있다"고 내다봤다. 다만 박원갑 위원은 "서울 외곽이나 수도권 중저가 아파트 밀집 지역은 서울 중심 인기 지역보다는 규제 영향을 덜 받겠지만 대출을 받을 때 '6개월 이상 반드시 거주해야 한다'는 조건이 붙기 때문에 이런 지역이 반사이익을 누리기엔 한계가 있다"며 풍선효과가 크지 않을 수 있다고 진단했다. 전세시장에 대한 불안도 함께 커지고 있다. 박원갑 위원은 "대출 시 6개월 내 전입 의무가 생기면서 내 집 마련을 한 뒤 일단 전입해야 한다"며 "이로 인해 전·월세 유통 매물이 줄어들 가능성이 있다"고 지적했다. 그는 "빌라 전세사기 여파로 아파트 전세 수요가 몰리는 가운데 아파트 입주 물량도 줄고 있어 전세 수급 불균형이 심화할 수 있다"며 "모니터링을 강화해야 한다"고 했다. 함영진 랩장도 "전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아졌고, 기준금리 인하 기대감과 맞물리며 전세가 상승과 월세화가 함께 나타날 수 있다"며 "임차인의 주거 부담이 커질 수 있어 모니터링이 필요하다"고 강조했다. 지방의 경우 이번 대책 적용 대상에서 제외돼 상대적으로 영향은 적을 전망이다. 박원갑 위원은 "지방은 이번 규제 대상에서 제외돼 온기가 다시 돌 수 있다"며 DSR 유예나 준공 후 미분양에 대한 세제 혜택, 공기업 이전 추진 등의 요인을 통해 지방 시장이 상대적으로 바닥 다지기 국면에 진입할 것으로 전망했다. 함영진 랩장 또한 "지방은 규제 적용이 없고 전세 대출 보증 비율 축소도 수도권 중심에서 이뤄졌기 때문에 지방 주택시장에서는 다소 온기가 감지될 수 있다"며 "수요 왜곡을 막기 위해선 추가 대응이 필요하다"고 지적했다. 경기광주역 라온프라이빗 드림시티