서울 부동산 시장에서 재건축·재개발 도시정비사업이 다시 주목받고 있다. 서울은 상당 기간 공급보다 수요가 훨씬 많은 지역이다. 만성 공급 부족에 시달리고 있다. 수요를 채우려면 꾸준히 집이 지어지면 되지만 이미 서울엔 집을 지을 땅이 태부족이다. 도시정비사업에 의존해야 하는 상황인 셈이다. 17일 부동산 정보제공 앱(응용 프로그램) 아파트실거래가에 따르면 올해 서울에서 입주하는 단지는 4165가구에 불과하다. 서울 적정 수요는 4만6498가구다. 적정 수요 10분의 1에도 못 미치는 물량이 나오는 셈이다. 향후에도 공급 부족 상황은 이어진다. △2027년 1만306가구 △2028년 3080가구 △2029년 999가구 등으로 수요를 한참 밑도는 수준의 입주가 이어질 예정이다. 해당 앱은 1990년도부터 관련 통계를 집계하기 시작했는데 약 40년의 기간 동안 서울의 적정 수요 이상을 공급한 해는 △1997년 4만8607가구 △1998년 5만3046가구 △1999년 7만3027가구 △2000년 6만4052가구 △2001년 5만471가구 △2002년 4만9054가구 △2003년 7만3969가구 △2004년 5만8159가구 △2008년 5만3499가구 △2019년 4만7324가구 등으로 10차례에 불과하다. 수요는 넘치는데 공급은 부족하다 보니 이는 가격 상승으로 나타났다. 일부 기간 조정은 있지만 대체로 우상향하는 모양새다. KB부동산에 따르면 1990년도 서울 아파트값은 한 해에만 37.62% 급등했다. 1991~1993년까지 내리 하락하다가(11.58% 하락) 1994~1997년 10.6% 올랐지만 1998년 다시 14.6% 내렸다. 1999~2003년까지 76.97% 폭등한 이후 2004년 1%대로 소폭 조정됐다가 2005년부터 2009년까지 42.53% 큰 폭 뛰었다. 장기간 상승에 2010~2013년 8.965% 내렸다가 2014~2021년까지 62.08% 또 튀어 올랐다. 2022~2023년 9.25% 내리지만 2024~205년 14.1% 상승했다. 이런 흐름은 개별 단지를 보면 더 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동에 있는 '현대 1,2차' 전용면적 131㎡는 2006년 3월 15억원 손바뀜했다. 20년이 지난 올해 1월 이 면적대는 70억원에 손바뀜했다. 당시보다 55억원이 뛴 셈이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 집값이 상승한 것이 공급 부족 때문이라고는 할 수 없지만 일정 부분 영향을 미친 것도 사실"이라면서 "올해 이후부터는 공급이 더 줄어드는 상황이라 시장에서 '공급 위험'이 더 두드러지고 있다"고 했다. 서울에 공급이 쉽지 않다는 점은 정부가 내놓은 1·29 대책에서도 알 수 있다. 정부는 해당 대책에서 서울을 포함한 수도권을 중심으로 6만여가구를 공급하겠다고 했다. 달리 생각해보면 용산, 과천, 태릉CC 등 주요 유휴부지를 싹 끌어모아 공급을 해도 6만가구 밖에는 나오지 않는단 얘기다. 심지어 내년부터 착공이 들어가고 일부 지역은 시점이 더 밀려 언제 착공할지, 규모가 얼마나 되는지 등은 알 수 없는 상황이다. 일부 지역의 경우 지자체와 민간단체, 주민들의 반발로 사업이 추진될지 여부도 불투명하다. 익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "6만가구라는 단순한 숫자만 놓고 보면 서울의 한 해 적정 수요인 4만5000여가구를 소폭 웃도는 수준"이라면서 "이 정도 규모의 물량을 매년 공급해도 시장이 안정될까 말까인데 수년 동안 순차적으로 공급해서는 집값 안정에 얼마나 도움이 될 수 있을지 의문"이라고 지적했다. 공공 주도의 공급에만 의존하지 말고 민간 공급할 수 있도록 해야 한다는 의견이 많다. 재건축이나 재개발 등과 같은 도시정비사업을 활성화해야 한단 얘기다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "재건축·재개발 등 민간 정비사업에 대한 규제 완화가 포함되지 않았다는 점은 아쉽다"며 "시장에서는 용적률 상향, 재건축초과이익환수 유예 등을 기대했으나 이러한 내용이 빠지면서 민간 주도의 대규모 공급 확대 동력은 확보되지 못했다"고 분석했다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 연구원은 "민간 주도의 재건축, 재개발이 주목받는 이유는 실수요자들이 원하는, 즉 서울 요지에서 정비사업을 통해 물량이 나오기 때문"이라면서 "가구 수에 집착할 게 아니라 수요자가 필요로 하는 곳에 공급하기 위해선 재건축이나 재개발이 활성화해야 한다는 의미"라고 설명했다. 북오산자이 북오산자이 모델하우스 북오산자이 리버블시티