주택 공급 활성화를 위해 분양가 규제를 현실화해야 한다는 지적이 나왔다. 고기동 시니어 레지던스 주택산업연구원은 5일 서울 여의도 국회 의원회관에서 주택학회, 국회 국토교통위원회 소속 염태영 더불어민주당 의원실과 공동으로 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 열고, 가구 수가 증가하고 있지만 주택 공급은 감소해 대기수요가 적체된 상황이라고 진단했다. 김덕례 주산연 주택연구실장은 "국내 인구는 2020년을 기점으로 감소세를 보이고 있지만, 1·2인 가구가 급증하며 가구 수는 2041년까지 지속 증가할 전망"이라며 "특히 청년·노인 독신가구가 빠르게 늘어나고 있다"고 설명했다. 국내 가구 수는 지난해 2300만 가구로 전년 2273가구 대비 27만 가구 증가했다. 청년 독신가구는 279만 가구로 전체의 12.6%, 노인 독신가구도 292만 가구로 전체의 13.2%를 차지할 만큼 빠르게 불어난 영향이다. 주택 수요 단위인 가구 수는 늘어나고 있지만 주택 공급부족은 점차 심화하고 있다. 주산연은 주택 공급 부족이 2022년부터 지난 4년간 83만4000호 규모로 누적돼 집값 상승세를 촉발할 우려가 크다고 분석했다. 주택 공급이 감소한 이유는 공사비가 급등하고 브릿지론·프로젝트파이낸싱(PF) 고금리 여파에 낮아진 사업성에 있다. 김 주택연구실장은 "주택건설사업자 설문에서 사업성 저하의 원인으로 공사비 급등(42%), 지나친 고금리(21%)가 꼽혔다"며 "이에 따라 건설 원가는 크게 올랐지만, 규제로 인해 분양가격은 그에 미치지 못한다"고 강조했다. 이어 "분양가 규제는 조정지역에서만 시행하게 되어 있다"면서도 "HUG는 분양보증 심사 과정에서, 지자체는 입주자모집공고 승인 과정에서 분양가를 적정 수준으로 낮추도록 규제하고 있다"고 꼬집었다. 실제 원가를 반영한 시장건축비는 지난 3월 ㎡당 302만3000원이지만, 아파트 분양가 기준이 되는 기본형건축비는 ㎡당 229만2000원으로 76% 수준에 그친다는 지적이다. 원가에 못 미치는 분양가는 재건축·재개발을 통한 주택 공급 저하로 이어진다. 김 주택연구실장은 "조합원은 기부채납 외에도 일반분양분 실제 시공비와 기본형건축비의 차액, 공공임대주택 실제 시공비와 매각기준건축비 차액까지 부담해야 한다"며 "일반분양 물량이 많을수록 조합원 손실은 늘어나는 구조가 고착화하며 일반분양 물량이 줄어드는 추세"라고 말했다. 주산연은 강남의 한 재건축 단지 사례 분석을 통해 일반분양과 공공임대 시공비 차액으로 인해 인당 9000만원을 환급받아야 할 조합원들이 3400만원을 추가 납부한 것으로 봤다. 또한 분양가격이 기본형건축비를 바탕으로 산정되기에 조합원과 비교하면 부담이 42%에 불과한 탓에 '로또 분양' 문제로 이어진다고 진단했다. 김 주택연구실장은 "일반분양자가 재건축·재개발의 과실을 모두 가져가는 로또 분양 구조를 개선해야 한다"며 "일반분양분 분양가에 실제 건축비를 반영하도록 제도를 정비한 뒤, 용적률 인센티브를 통해 일반분양 물량 확대를 유도해야 한다"고 제언했다. 용인 고기동 시니어 레지던스 용인 힐스테이트 실버타운